Kleinunternehmerregelung für Ferienwohnungen
Alles, was Sie darüber wissen müssen
November 2024
Sind Sie Vermieter einer Ferienwohnung, stellt sich Ihnen unweigerlich die Frage, wie Sie Ihre Gewinne versteuern müssen. Auf der Suche nach Antworten stoßen Sie eher früher als später auf den Begriff „Kleinunternehmerregelung“. Was diese besagt und wann es sich lohnt, Ihre Vermietertätigkeit als Kleinunternehmen anzumelden, erfahren Sie in diesem Artikel.
- Die Idee hinter der Kleinunternehmerregelung
- Dann müssen Sie ein Gewerbe anmelden
- Wann Sie sich als Kleinunternehmer anmelden dürfen
- Die Tätigkeit als Vermieter als Kleingewerbe melden
- Lohnt sich die Anmeldung oder nicht?
© Headway via Unsplash
Die Idee hinter der Kleinunternehmerregelung
Wenn Sie sich mit Steuerrecht beschäftigen und mit dem möglichst kompliziertesten Thema anfangen möchten, greifen Sie sich das Umsatzsteuerrecht heraus. Das weiß auch der Staat und gewährt bei niedrigen Umsätzen Gewerbetreibenden die Möglichkeit, als Kleinunternehmer aufzutreten. Auch die Existenzgründung soll durch die Kleinunternehmerregelung deutlich erleichtert werden. Um sich als Kleinunternehmen registrieren zu können, müssen Sie als Vermieter demnach erst einmal gewerblich handeln. Ob Sie gewerblich handeln oder lediglich Ihr Privatvermögen verwalten, ist entweder klar definiert oder von Fall zu Fall zu überprüfen.
Dann müssen Sie ein Gewerbe anmelden
Eine eindeutig und klar definierte gewerbliche Praxis liegt vor, wenn Sie mit Ihren Mieteinnahmen die Jahresumsatzgrenze von 24.500 Euro überschreiten. Sollten Sie den Freibetrag überschreiten, geht das Finanzamt davon aus, dass keine private Vermögensverwaltung, sondern eine Gewinnabsicht vorliegt. Dann sind sie gewerbesteuerpflichtig und die Behörden stufen Ihre Tätigkeit automatisch als Gewerbe ein.
Komplizierter gelagert sind Fälle, in denen die Umsätze unter dem Freibetrag liegen. Auch dann gilt das Argument, dass ein Gewerbe vorliegt, wenn eine Gewinnabsicht vorliegt. Allerdings ist hier nicht immer eindeutig klar, wann das tatsächlich der Fall ist. In § 15, Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes findet sich folgende Definition:
„Eine gewerbliche Tätigkeit ist jede erlaubte, auf Gewinnerzielung gerichtete und auf Dauer angelegte selbständige Tätigkeit. Keine Gewerbe sind die Urproduktion, freie Berufe und die bloße Verwaltung des Vermögens.“
Vermieten Sie Ihre Ferienwohnungen gelegentlich, handelt es sich demnach um kein Gewerbe. In der Regel geht das Finanzamt von einem Gewerbe aus, wenn Sie an mehr als 75 % der ortstypischen Vermietungstage Ihre Wohnung an Gäste vermieten. Das ergibt Sinn, wenn Sie sich überlegen, dass die Vermietung einer Ferienwohnung je nach Standort stark saisonabhängig ist. Wenn Sie etwa eine Ferienwohnung in einem Skigebiet besitzen, vermieten Sie diese womöglich nur in den Wintermonaten. Dann erzielen Sie in relativ kurzer Zeit einen Großteil Ihres Umsatzes und in der längsten Zeit des Jahres steht die Wohnung leer. Dennoch betreiben Sie unter Umständen ein Gewerbe, auch wenn Sie die Ferienwohnung im gewissen Sinne nicht „auf Dauer“ vermieten. Ein weiteres Argument wäre, dass Sie die Unterkunft immer noch regelmäßig vermieten und eine Unterbrechung der unternehmerischen Tätigkeit im eigentlichen Sinne nicht vorliegt.
Wenn Sie mehrere Ferienwohnungen über eine Ferienhaus-Website vermieten, müssen Sie ebenfalls damit rechnen, dass Ihr Finanzamt Ihnen eine Gewinnabsicht unterstellt. Sie sollten in Grenzfällen einen Steuerberater heranziehen, denn es gibt viele weitere Gründe dafür und dagegen, ob ein Gewerbe vorliegt oder nicht.
Wann Sie sich als Kleinunternehmer anmelden dürfen
Um sowohl das Finanzamt als auch kleine Unternehmen zu entlasten, kennt das Steuerrecht also die Kleinunternehmerregelung. Wie sich diese ausgestaltet, erfahren Sie im Umsatzsteuergesetz (UStG) in § 19 Besteuerung der Kleinunternehmer sowie in den darin genannten weiteren Paragrafen. Die wichtigsten Regelungen für Vermieter finden Sie in den folgenden Zeilen.
Wenn Sie von der Vermietung als Kleinunternehmer profitieren möchten, darf Ihr Bruttoumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 22.000 Euro sowie im aktuellen Kalenderjahr 50.000 Euro nicht übersteigen. Letzteres können Sie nur schätzen, weshalb Sie voraussichtliche Werte heranziehen müssen.
Als Kleinunternehmer sind Sie zwar immer noch den Regelungen des UStG unterworfen, in der Praxis sind Sie jedoch als Betreiber der Ferienwohnung von der Umsatzsteuer befreit. Das verringert den zeitlichen Aufwand enorm. Um zu verdeutlichen, wie groß die Entlastungen sind, hier die Vorteile, die Sie durch die Kleinunternehmerregelung genießen:
- Sie müssen auf Ihre ausgestellten Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen. Es genügt ein Hinweis auf § 19 UStG. Da bei der Vermietung der Ferienwohnung die Umsatzsteuer als Kleinunternehmer entfällt, können Sie höhere Gewinne erzielen.
- Sie können auf eine doppelte Buchführung verzichten und wenden stattdessen eine deutlich unkompliziertere Einnahmen-Überschussrechnung (EÜR) an.
- Sie sind von der Umsatzsteuer-Voranmeldung befreit.
- Falls Sie selbst kein Steuerexperte sind, fallen die Kosten für einen Steuerberater weg.
Das kann unter Umständen zu einem Wettbewerbsvorteil führen, weil Sie Ihre Ferienwohnung als Kleingewerbe auf Ihrem Ferienhaus-Portal günstiger anbieten können. Das ist jedoch nicht zwingend der Fall.
Für einige kleine Unternehmen ist die Kleinunternehmerregelung absolut sinnvoll. Allerdings müssen Sie auch ein paar Nachteile in Kauf nehmen. Insbesondere der Wegfall der Vorsteuer sei an dieser Stelle genannt, von der Sie als Unternehmer unter Umständen sehr profitieren. Mit der Vorsteuer setzen Sie Güter und Dienstleistungen steuerlich ab, die der Aufrechterhaltung des Unternehmens dienen. Dazu zählen etwa Anschaffungs- und Reparaturkosten. Das lohnt sich, wenn Sie etwa Ihre Ferienwohnung sanieren. Dann dürfen Sie zum Beispiel Material- und Handwerkerkosten von der Umsatzsteuer abziehen.
Wenn Sie im Grenzfall liegen, sollten Sie sich mit einem Experten beraten und genau abwägen. Der verwalterische Mehraufwand kann sich als lohnend herausstellen.
Die Tätigkeit als Vermieter als Kleingewerbe melden
Um eine Anmeldung eines Kleinunternehmens vorzunehmen, müssen Sie beim Gewerbeamt vorstellig werden. Das geschieht bei Ihrem Gewerbeamt, das normalerweise bei der Stadt oder der Gemeindeverwaltung ein Büro hat. Es besteht die Möglichkeit, dass sich das Ordnungsamt für die Anmeldung verantwortlich zeichnet. Im Zweifel informieren Sie sich bei Ihrer Kommune. Einige Gewerbeämter ermöglichen eine Onlineanmeldung.
Sie können die Formulare online herunterladen. Dann wissen Sie bereits, was auf Sie zukommt und welche Angaben von Ihnen verlangt werden.
Vorsicht: Wenn Sie ein Gewerbe anmelden und im Zuge dessen die Kleinunternehmerregelung nicht in Anspruch nehmen, dürfen Sie erst nach 5 Jahren wieder vorstellig werden.
Wenn Sie noch keine Anmeldung als Gewerbe vorgenommen haben, erhalten Sie obendrein noch Post vom Finanzamt. Auch dieses schickt Ihnen entsprechende Formulare zu und weist Ihnen, falls noch nicht vorhanden, eine Steuernummer zu.
Als Kleinunternehmer sind Sie nicht verpflichtet, sich bei der IHK (Industrie- und Handelskammer) zu registrieren. Falls Sie jedoch vorhaben, Ihre Vermietertätigkeit in naher Zukunft auszubauen, könnte sich eine Registrierung dennoch auszahlen, da Sie dort zum Beispiel kostenlose Beratungsgespräche und verschiedene Dienstleistungen in Anspruch nehmen können.
Lohnt sich die Anmeldung oder nicht?
Ein ganz klares Jein. Es kommt darauf an, was Sie mit Ihrer Ferienwohnung vorhaben. Wenn Sie Ihre Tätigkeit als Vermieter einer Ferienwohnung als Gewerbe anmelden müssen und alle Kriterien eines Kleinunternehmers erfüllen, aber kein Interesse an einem bürokratischen Mehraufwand hegen und die finanziellen Vorteile der Vorsteuer nicht besonders hoch ausfallen, sind das Argumente, die für die Kleinunternehmerregelung sprechen. Wenn Sie dagegen Ihre Ferienwohnung sanieren möchten und mit hohen Investitionen rechnen, der Mehraufwand sich finanziell auszahlt und Sie diesen auf sich nehmen wollen, dann entscheiden Sie sich gegen die Kleinunternehmerregelung. Eine pauschale Antwort gibt es leider nicht. Im Zweifel beraten Sie sich mit Ihrem Steuerberater oder fragen Sie bei einem Tourismusverband nach. Letztere kennen sich in der Praxis der Vermietung und Kleinunternehmerregelung sehr gut aus und geben Ihnen gerne Tipps, ob es sich für Sie lohnt oder nicht.