Streit um private Ferienhäuser und Ferienwohnungen
Alles was Sie darüber wissen müssen
Oktober 2024
Ferienhäuser und Ferienwohnungen sind mitunter Anlass für diverse Streitigkeiten, ob nun mit Behörden, Nachbarn oder Gästen. Dieser Artikel stellt Ihnen typische Konflikte vor, wie Sie diesen aus dem Wege gehen oder wie Sie diese lösen. Jeder Konflikt hat natürlich seine Eigenheiten und Patentrezepte helfen nicht in jeder Angelegenheit weiter. Dennoch könnte Ihnen der ein oder andere Tipp sicherlich weiterhelfen.
Schriftlich ist besser als mündlich
Grundsätzlich sollten Sie bei Streitigkeiten und Unklarheiten wichtige Dinge schriftlich festhalten. Das gilt für den Mietvertrag sowieso, aber auch bei anderen Konflikten lohnt sich das. Ist der Nachbar etwa so laut, dass er regelmäßig ihre Gäste bei der Nachtruhe stört, hilft Ihnen ein Protokoll im Härtefall vor Gericht mehr als bloße Beteuerungen. Auch Vertragsänderungen sollten Sie schriftlich ändern und nicht nur per Handschlag.
Was ist der Unterschied zwischen Ferienhaus und Ferienwohnung?
Wann ist ein Ferienhaus ein Ferienhaus? Anhand dieser Frage und der Antwort wird gleich deutlich, dass Sie in Ihren Inseraten eindeutig kenntlich machen sollten, was genau Sie Ihren Gästen anbieten.
Ein Ferienhaus stellt eine eigenständige Wohneinheit dar. Die freistehende Immobilie inklusive Grundparzelle steht dem Gast während der Mietzeit mehr oder weniger vollständig zur Verfügung. Als Ferienwohnung wird hingegen als eigenständige Wohneinheit innerhalb eines größeren Komplexes verstanden, in dem sich zwei oder mehr Wohnungen befinden.
Der Unterschied zwischen Ferienhäusern und Ferienwohnungen ist recht eindeutig. Bieten Sie Ihren Gästen ein Ferienhaus an und sie bekommen stattdessen „nur“ eine Ferienwohnung, könnte das zu rechtlichen Problemen führen. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung inserieren, sollten Sie auf solche Formulierungen achten, um Missverständnissen vorzubeugen. Ihre Gäste können bei Falschangaben eine Mietminderung verlangen oder in Härtefällen den vollen Mietpreis zurückverlangen. Schreiben Sie in Ihr Inserat auf der Ferienwohnungswebsite genau rein, um welche Art der Unterkunft es sich handelt. Das gilt auch für andere Aspekte. Sie dürfen Ihre Wohnung natürlich in einem gewissen Rahmen bewerben, sollten allerdings nicht über das Ziel hinausschießen und schon gar nicht etwas beschreiben, was nicht da ist. Selbst wenn Ihre Gäste Sie rechtlich nicht angreifen können, müssen Sie regelmäßig mit schlechten Bewertungen rechnen, sollten Ihre Gäste aufgrund des Inserats mehr erwarten, als Sie bekommen. Hinzu kommen sicherlich einige Telefonate, die Sie mit unzufriedenen Gästen führen müssen. Spätestens dann sollten Sie an der Darstellung Ihrer Unterkunft feilen.
Ist eine Ferienwohnung genehmigungspflichtig?
Grundsätzlich besteht in Deutschland keine Genehmigungspflicht. Lokale und regionale Regelungen hingegen zwingen Sie jedoch in aller Regel dazu, Ihre Ferienwohnung anzumelden. Das erledigen Sie bei der Stadt oder der zuständigen Gemeinde. Um Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden, fragen Sie am besten bei der zuständigen Behörde nach. Diese gibt Auskünfte darüber, warum Sie welche Schritte unternehmen müssen, um bestimmte Vermietertätigkeiten ausüben zu dürfen.
Eine Ferienwohnung ist beispielsweise dann genehmigungspflichtig, wenn die Stadt oder die Gemeinde eine Kurtaxe erheben. Wichtig: Nicht Ihr Wohnort ist in der Frage entscheidend, sondern der Standort der Ferienwohnung.
Achten Sie außerdem auf ein mögliches Zweckentfremdungsverbot (ZwEWG). Das gilt insbesondere in Städten mit Wohnraummangel. Das Verbot soll sicherstellen, dass genügend Wohnungen für Langzeitmieter zur Verfügung stehen und die Wohnraumsituation entlasten. Ist Ihre Immobilie vom ZwEWG betroffen, müssen Sie davon ausgehen, keine Genehmigung zu bekommen. Vermieten Sie dennoch an kurzfristige Mieter, drohen saftige Strafen von bis zu 500.000 Euro (variiert je nach Bundesland).
Welche Behörden und Ämter Sie noch ansteuern müssen
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung bei der Gemeinde oder Stadt anmelden, leitet die Verwaltung die Anmeldung in der Regel an das Finanzamt weiter. Sie sollten jedoch besser nachfragen, ob das tatsächlich der Fall ist. Diese verlangt unter Umständen eine Anmeldung als Gewerbe. Sollten Sie mit Ihrer Ferienwohnung jährlich mehr als 24.500 Euro Gewinn erwirtschaften, geschieht die Anmeldung automatisch.
Achten Sie darauf, Ihre Ferienwohnung bei der GEZ anzumelden. Diese entfällt nur dann, wenn Sie Ihre Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden. Das wiederum dürfen Sie nur, wenn Sie die Wohnung teilweise selbst nutzen.
Nachbarschaftsstreitigkeiten vermeiden und lösen
Ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn einer Ferienwohnung aufrechtzuerhalten, ist leider nicht immer ganz einfach. Es kommt durchaus vor, dass sich Ihre Gäste nicht an die Hausordnung halten. Ärgerlich für die Nachbarn, wenn die Gäste bis tief in die Nacht feiern oder bereits in den Morgenstunden die Musik laut aufdrehen. Die Hemmschwelle ist oft niedriger als in den eigenen vier Wänden. Dass sich die Nachbarn dann gestört fühlen, dürfte klar sein.
Das beste Mittel, um anhaltende Streitigkeiten und ernsthafte Probleme zu vermeiden, ist Kommunikation. Wenn sich die Nachbarn über die Gäste beschweren, sollten Sie das auf keinen Fall auf die leichte Schulter nehmen. Nehmen Sie die Beschwerden auf und reden Sie mit Ihren Gästen darüber.
Problematisch wird es für Sie oft erst, wenn sich das Fehlverhalten der Gäste wiederholt. Wenn sich die Nachbarn wöchentlich oder monatlich über Gäste beschweren müssen, reißt irgendwann der Geduldsfaden. Das gilt es grundsätzlich zu vermeiden. Kommt es dennoch dazu, sollten Sie die Buchungen ändern. Wenn Sie die Unterkunft auf einem Ferienwohnungsportal inserieren, können Sie die Buchung an bestimmte Bedingungen knüpfen.
Setzen Sie einen Mietvertrag auf
Stellen Sie eine klare Hausordnung auf, an die sich die Gäste, die ihre Ferienwohnung mieten möchten, halten müssen. Sobald die Buchung bei Ihnen eintrifft, können Sie den Gästen höflich die Probleme und Erwartungen mitteilen. Schreiben Sie ihnen, dass Sie in letzter Zeit schlechte Erfahrungen mit Gästen gemacht haben. Bitten Sie um die schriftliche Bestätigung des Mietvertrags und der beiliegenden Hausordnung. Die meisten Gäste zeigen Verständnis. Partygäste bleiben dagegen lieber fern, vor allem, wenn Sie Partys ausdrücklich verbieten. Halten sich die Gäste dennoch nicht an die Hausordnung, sollten Sie diese abmahnen und gegebenenfalls kündigen. Hier sollten Sie sich allerdings vorher rechtlich absichern.
Treten die Probleme wiederholt auf, könnte ein Messgerät zur Bestimmung des Lärmpegels hilfreich sein. Dann können Sie Ihre Gäste frühzeitig auf das Einhalten der Hausordnung hinweisen. Sprechen Sie die eintreffenden Gäste zudem höflich darauf an, dass Sie sich an die Hausordnung halten müssen.
Streitigkeiten über Mietbedingungen
Wenn Ihre Gäste sich über bestimmte Aspekte der Unterkunft beschweren, sollten Sie zunächst die Umsetzbarkeit prüfen. Reden Sie mit Ihren Gästen über die Mietbedingungen. Wenn möglich, kommen Sie Ihren Gästen entgegen. Sind die Forderungen unberechtigt oder schlicht nicht umsetzbar, verweisen Sie auf den Mietvertrag.
Um Streitigkeiten mit den Gästen zu vermeiden, ist der Mietvertrag enorm hilfreich. Einerseits wissen die Gäste genau, was Sie erwarten dürfen, andererseits erhalten Sie dadurch rechtliche Sicherheiten. Der Mietvertrag legt die Rechte und Pflichten der Parteien fest. Wichtig ist daher, dass Sie sich selbst an den Mietvertrag halten. Darin enthalten sind Angaben, welche Räume genutzt werden dürfen, welche Ausstattung Ihre angebotene Unterkunft hat und wie lange die Gäste Ihre Wohnung nutzen dürfen. Setzen Sie sich daher genau mit den Bedingungen eines Mietvertrags auseinander. Halten Sie sich an den Mietvertrag, sind Ihren Gästen rechtlich die Hände gebunden.
Schließen Sie eine Vermieterrechtsschutz-Versicherung
Als Besitzer einer Ferienunterkunft empfiehlt sich dringend der Abschluss einer Vermieterrechtsschutz-Versicherung. Die hilft schon, bevor es zu Rechtsstreitigkeiten kommt. Sobald Sie Fragen haben oder Ihre nächsten Schritte rechtlich absichern möchten, können Sie sich bei den Fachanwälten melden, die Ihnen Handlungsempfehlungen geben. Die Versicherung hilft vor allem, wenn es tatsächlich zu Rechtsstreitigkeiten kommt.