Wie berechnet man die Abschreibung für seine Ferienwohnung?

Novemer 2024

Das Vermieten einer oder mehrerer Ferienwohnungen ist ein äußerst lukratives Geschäft. Das gilt allerdings nur dann, wenn Sie wissen, wie Sie auf der Ein- und Ausgabenseite vieles richtig machen. Mit etwas Einarbeitungszeit und der Hilfe eines Steuerberaters, insbesondere in der Anfangszeit als Vermieter, kommt schnell Licht ins Dunkel. Auf der Ausgabenseite spielen Abschreibungen eine besondere Rolle, denn so senken Sie die Kosten enorm. Was Abschreibungen genau sind, welche Kosten Sie abschreiben dürfen und welche nicht und wo genau Sie die Abschreibungen eintragen, erfahren Sie in diesem Ratgeber. 

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Was sind Abschreibungen überhaupt?

Ganz allgemein handelt es sich bei Abschreibungen um einen Prozess aus dem Rechnungswesen, der die Wertminderung eines Vermögensgegenstands erfasst und verrechnet. Mit dem Begriff beschäftigt sich unter anderem § 253 des Handelsgesetzbuches (HGB) und § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Sowohl gewerbliche Vermieter, als auch Privatvermieter einer Ferienwohnung genießen durch Abschreibungen steuerliche Vorteile. Die Wertminderungen wirken sich negativ auf Anlage- sowie auf das Umlaufvermögen aus und finden daher auch in der Bilanz einer Gewinn- und Verlustrechnung Berücksichtigung.

Wer die Investitionen in die Ferienwohnung abschreibt, spart bares Geld, denn die Steuerlast nimmt ab. Sie sollten alle Investitionen, die Sie tätigen, protokollieren. Das lohnt sich immer und vor allem dann, wenn die Investitionen hoch ausfallen.

Wann Vermieter einer Ferienwohnung abschreiben dürfen

Um Vermögensgegenstände und die Kosten für deren Aufrechterhaltung abschreiben zu dürfen, müssen Sie einige Bedingungen erfüllen.

• Es muss eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegen
• Sie müssen Eigentümer der vermieteten Immobilie oder der vermieteten Räumlichkeiten sein
• Die Ferienwohnung bzw. die vermieteten Räumlichkeiten dienen ausschließlich der Vermietung oder teilweise der Vermietung an Feriengäste
• Die Immobilie/vermieteten Räumlichkeiten müssen in Deutschland liegen
• Es muss eine Nutzungsdauer der Immobilie/Räumlichkeiten als Ferienwohnung von mehr als einem Jahr vorliegen

Grundsätzlich dürfen Sie nur Abschreibungen an Verbrauchsgegenständen vornehmen sowie für Kosten, die zum Aufrechterhalten der Geschäftstätigkeiten dienen, die mit den Vermögensgegenständen unmittelbar zusammenhängen. Sie dürfen demnach das Grundstück, auf dem die Ferienimmobilie steht, nicht abschreiben. Ein Grundstück unterliegt keiner Wertminderung durch Abnutzung. Im gesetzlichen Sinne ist es nicht zerstörbar, verschleißt nicht und unterliegt keiner Wertminderung aufgrund technischer Fortschritte, wie es etwa bei einem Fernseher begründbar wäre. Für Immobilien außerhalb Deutschlands gelten die Regelungen des Landes, in dem die Immobilie liegt.

Welche Investitionen Sie abschreiben können

Zu den abschreibungsfähigen Ausgaben zählen, wie erwähnt, all jene, die der Aufrechterhaltung der Geschäftstätigkeit dienen sowie die Kosten der Immobilie selbst.

Dazu zählen demnach unter anderem:

• Kaufpreis einer Immobilie (auch Darlehen, Notarkosten etc.)
• Herstellungskosten einer Immobilie (Baukosten inkl. Handwerkskosten etc.)
• Verwaltungsaufwendungen
• Vermittlungskosten
• Kosten für Renovierungen und Sanierungen (Möbel, Fliesen, Türen, elektronische Geräte etc.)

Sie dürfen die sogenannte betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer nicht selbst abschätzen. Diese sind in der “Abschreibungstabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter” (AfA-Tabelle AV) festgehalten. Diese stellen keine bindende Rechtsnorm dar, sind dennoch in der Form anerkannt, sodass eine Abweichung begründbar sein muss. Gegenstände mit einem Wert von über 800 Euro schreiben Sie innerhalb eines Jahres ab. Alle Gegenstände mit höherem Wert unterliegen einer längeren Abschreibungsdauer. Die AfA-Tabelle finden Sie auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums.

 Für Sie ist vor allem die AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig “Gastgewerbe” von Belang. Dort sind die Anlagegüter aufgeführt sowie die Nutzungsdauer und der entsprechende Prozentsatz, den Sie jährlich abschreiben dürfen. Da Sie linear und den kompletten Gesamtbetrag des Wirtschaftsguts abschreiben, dividieren Sie 100% mit der Nutzungsdauer des jeweiligen Wirtschaftsguts.

Welche Formen der Abschreibung gibt es?

Grundsätzlich gibt es vier verschiedene Möglichkeiten, Abschreibungen vorzunehmen. Als Vermieter einer Ferienwohnung nehmen Sie in der Regel eine lineare Abschreibung vor. 

Die lineare Abschreibung

Die Grundannahme hinter der linearen Abschreibung ist eine stetige und gleichmäßige Wertabnahme des vorliegenden Vermögensgegenstands. Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass Sie jedes Jahr denselben Wert abschreiben. Betragen die Anschaffungskosten einer Ferienimmobilie etwa 500.000 Euro und die Nutzungsdauer liegt bei 50 Jahren, schreiben Sie jährlich 2 % bzw. 10.000 Euro ab. Die Nutzungsdauer gilt nicht pauschal für alle als Ferienwohnungen deklarierten Immobilien. Das EStG unterscheidet bei derartigen Vermögensgegenständen zwischen Gebäuden, die 1924 oder später gebaut wurden, und Gebäuden, die vor 1924 gebaut wurden. Vor 1924 errichtete Immobilien dürfen Sie innerhalb von 40 Jahren abschreiben. Entsprechend liegt der Prozentsatz der Abschreibung bei 2,5 %.

Die lineare Abschreibung ist die gängigste Methode. Unter Umständen ist auch eine degressive Abschreibung möglich. Diese findet in der Regel dann statt, wenn der Wertverlust eines Vermögensgegenstands in der Anfangszeit deutlich höher liegt als später, wie es zum Beispiel bei PKWs oder Maschinenanlagen der Fall ist. Obwohl dieser Umstand bei Immobilien nicht angenommen wird, gibt es Objekte, die Sie degressiv abschreiben dürfen.

Die degressive Abschreibung

Degressive Abschreibungen für Immobilien sind dann erlaubt, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, die Sie entweder vor dem 31.12.2005 gekauft haben oder deren Bauantrag vor demselben Datum erfolgte. Wie hoch die Prozentsätze liegen, ist in § 7 EStG festgehalten. Diese richten sich an den noch ausstehenden Restbetrag der Investitionskosten. Entsprechend schreiben Sie in den Anfangsjahren mehr ab, als später, da der Betrag im Laufe der Zeit sinkt.

Sie dürfen die Immobilie und die mit ihr  verbundenen Kosten ab dem Moment der Inbetriebnahme des Geschäfts abschreiben. Vermieten Sie nur bestimmte Räumlichkeiten einer Wohnung, dürfen Sie diese nur anteilig abschreiben und nicht die komplette Immobilie.

Die Abschreibungen finden im Zuge der Steuererklärung statt und sind beim Finanzamt zu tätigen.

Verkaufen Sie die Immobilie, dürfen Sie keine weiteren Abschreibungen vornehmen.

Die Abschreibungen enden, wenn der vollständige Betrag abgeschrieben wurde.

Neben diesen beiden Methoden der Abschreibung gibt es noch die progressive und die leistungsbezogene Abschreibung. Diese finden bei Immobilien jedoch keine Anwendung.

Anlage V der Steuererklärung

Wer eine Ferienimmobilie besitzt, dürfte die Anlage V bereits kennen. Darin tragen Sie die Abschreibungen ein. Für jede Immobilie ist ein eigenes Formular nötig. Die Anlage ist mehr oder weniger selbsterklärend. Die Abschreibungen fallen unter Werbungskosten, die ab Zeile 33 beginnen. Lineare Abschreibungen einer Ferienwohnung tragen Sie in Zeile 33 ein, die Kosten eines Neubaus einer Mietwohnung in Zeile 34 ein, Wirtschaftsgüter mit einem Wert von maximal 800 € in Zeile 36. Für Immobilien, deren Räumlichkeiten Sie nur teilweise vermieten, sind gesonderte Spalten ausgewiesen. Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, alle Werbungskosten nachzuweisen. Deshalb sollten Sie stets Rechnungen, Quittungen etc. sammeln und gut sortiert aufbewahren. 

Ein Steuerberater klärt auf

Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Korrektheit. Abschreibungen sind ein durchaus komplexes Thema. Im Zweifel sollten Sie einen Steuerberater um Hilfestellung und Beratung bitten. Der weiß genau, wann Sie welche Kosten wie lange abschreiben dürfen und kennt weitere Sonderregelungen, die auftauchen können. So kann es vorkommen, dass Sie bestimmte Modernisierungsarbeiten in denkmalgeschützten Gebäuden mit einem höheren Prozentsatz abschreiben dürfen. Sie sollten sich als Vermieter einer Ferienwohnung auf jeden mit Abschreibungen beschäftigen, denn die Einsparungen können darüber entscheiden, ob die Bilanz positiv oder negativ ausfällt.

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