Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Ferienunterkünfte
Alles, was Sie wissen müssen
Juni 2024
Das Ziel steht – bis 2045 soll Deutschland klimaneutral sein. Um das zu erreichen, beschloss der Bundestag zunächst das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 01. November 2020 Anwendung findet. Im Zuge der Gesetzesnovelle vom 16. Oktober 2023 – seitdem kennt man das GEG auch als Heizungsgesetz – sowie der Einführung des Wärmeplanungsgesetzes traten ab dem 01. Januar weitere Änderungen in Kraft, die sich Vermieter von Ferienwohnungen genauer anschauen sollten. Das GEG ersetzt das Energieeinspargesetz, das Erneuerbare-Energie-Wärmegesetz sowie die Energieeinsparverordnung bzw. fasst diese zusammen. Was Sie als Vermieter einer Ferienwohnung über das GEG und das Wärmeplanungsgesetz wissen müssen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Worum geht es in den Gesetzen überhaupt?
Zunächst einmal legt das GEG Vorgaben fest, die Neubauten und Sanierungen von Bestandsbauten hinsichtlich Klima- und Heizungstechnik erfüllen müssen. Ausgenommen sind demnach Gebäude, die weder klimatisiert noch beheizt werden. Eine wichtige Rolle spielen auch die Wärmedämmung und der Hitzeschutz. Der offizielle Name des Gesetzes, wie er auf der Seite des Bundesministeriums der Justiz zu finden ist, fasst den Inhalt des Gesetzes mit folgenden Worten zusammen: „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden.“ Das Wärmeplanungsgesetz hingegen regelt die kommunale Wärmeplanung. Im Grunde beschreibt das Gesetz, welche Energiequellen Sie nutzen sollten. Wie das genau aussieht, erfahren Sie im Laufe des Artikels.
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Wann Sie als Vermieter einer Ferienwohnung vom GEG nicht betroffen sind
Wenn Sie als Vermieter einer Ferienwohnung Ihre Immobilie weniger als 4 Monate pro Jahr vermieten und diese auch nicht anderweitig nutzen und beim Gebäude innerhalb dieser begrenzten Nutzungsdauer „der erwartete Energieverbrauch bei weniger als 25 % des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung” liegt, sind Sie vom GEG nicht betroffen. Nachteil: Sie erhalten dann keine Fördermittel der KfW, die der „Bundesförderung für effiziente Gebäude” (BEG) des Bundeswirtschaftsministeriums entspringen. Wenn Sie vom GEG nicht betroffen sind, so greift für Sie auch das Wärmeplanungsgesetz nicht.
Das Wärmeplanungsgesetz
Ob Neubau oder Bestandsgebäude – bis 2045 sollen alle Wärmequellen CO2-neutral sein. Doch woher beziehen Eigentümer diese Energie? Genau das regelt das Wärmeplanungsgesetz. Jede Stadt und jede Gemeinde erhält eine sogenannte lokale Wärmeplanung. Das bedeutet, dass bis spätestens 2028 alle Kommunen wissen, woher sie ihre Wärme beziehen. Die Gesetzgeber versprechen sich dadurch Planungssicherheit. Bürger, Unternehmen und Versorger wissen dann genau, ob sie mit zentraler Fernwärme rechnen dürfen oder ob dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen für sie infrage kommen.
GEG und Wärmeplanungsgesetz ergeben gemeinsam ein Ganzes
Im GEG ist festgehalten, welche Fristen und Vorgaben Sie für welche Gebäude einhalten müssen. Beispiel: Wenn Sie nach dem 01. Januar 2024 einen Bauantrag für einen Neubau in einem Neubaugebiet beantragt haben (oder es noch machen), dürfen nur Heizungen installiert werden, die mit mehr als 65 % auf Basis erneuerbarer Energien heizen (die sogenannte 65-%-EE-Pflicht). Diese Vorgabe gilt unabhängig vom Wärmeplanungsgesetz. Bestandsgebäude und Neubauten, die nicht in einem Neubaugebiet liegen, sind davon allerdings zunächst nicht betroffen. Für diese Gebäude gibt es Übergangsfristen, die mit dem Wärmeplanungsgesetz zusammenhängen. Erst wenn die Kommunen eine Wärmeplanung vorgelegt haben, greifen die im GEG festgelegten Vorgaben.
Welche Fristen setzt das Wärmeplanungsgesetz?
Für Vermieter einer Ferienwohnung ist es natürlich wichtig, wann sie mit den Plänen ihrer Kommune rechnen dürfen. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner sollen bis zum 30. Juni 2026 festlegen, wie sie die Wärmeversorgung gestalten. Für Gemeinden ab 10.000 Einwohnern ist der Stichtag der 30. Juni 2028 und damit genau 2 Jahre später. Kleinere Gemeinden unter 10.000 Einwohnern können unter Umständen mit Erleichterungen rechnen. Insbesondere das Konvoi-Verfahren sei hier erwähnt. Dabei können benachbarte Kommunen gemeinsam an einem Wärmeplan arbeiten, um effizient und ressourcensparend zu arbeiten. Wie weit die Planungen bereits fortgeschritten sind, erfahren Sie bei den für Sie zuständigen Ämtern. Während es einigen Kommunen bereits möglich ist, Ihre Immobilie problemlos über ein Fernwärmenetz mit erneuerbarer Wärmeenergie zu versorgen, dürfte der Prozess in anderen Kommunen noch andauern. Fernwärme ist allerdings auch eine Standortfrage, weshalb einige Kommunen gar nicht in der Lage sind, Fernwärme bereitzustellen. Dann bleibt Ihnen nur eine dezentrale Lösung, wie etwa die Installation einer Wärmepumpe.
Was passiert mit bereits installierten Heizungen, die mit fossiler Energie laufen?
Niemand braucht von jetzt auf gleich eine noch funktionierende Heizung auszutauschen. Bis die Wärmepläne stehen, dürfen Immobilienbesitzer sogar noch Gas- und Ölheizungen einbauen. Grundsätzlich liegt zunächst einmal ein Bestandsschutz vor, der 30 Jahre gilt. Wenn Ihre Ölheizung also problemlos weiterläuft, können Sie damit zunächst weiter heizen. Allerdings sollten Sie wissen, dass ab 2029 eine weitere Regelung greift. Dann sind Sie verpflichtet, stufenweise auf erneuerbare Energien umschwenken. So muss der Anteil ab 2029 bei mindestens 15 % liegen, ab 2035 bei mindestens 30 %, ab 2040 bei mindestens 60 % und ab 2045 bei 100 %. Bei den erneuerbaren Energien handelt es sich bspw. um Biomethan, klimaneutrales Heizöl oder um synthetische Brennstoffe. Sollten Sie sich jetzt noch eine Gasheizung einbauen, stehen Sie in einigen Jahren womöglich vor dem Problem, dass Ihr Modell aus technischen Gründen nicht mit den erneuerbaren Alternativen funktioniert. Dann kann es teuer werden, weil Sie erneut umrüsten müssen. Ebenfalls ein denkbares Szenario: Der Versorger beliefert Kunden nicht mehr mit den nötigen Brennstoffen, weil es sich für ihn aufgrund mangelnden Absatzes nicht mehr rentiert. Um das zu vermeiden, verpflichtet das GEG Immobilienbesitzer zu einem Beratungsgespräch mit Fachleuten, wenn diese sich für den Einbau von Gas- oder Ölheizungen entscheiden.
Vermieter von Ferienwohnungen, die noch fossil heizen, sollten sich also genau anschauen, welche Heizalternativen sich anbieten. Ein Gespräch mit kommunalen Behörden und Fachleuten gibt Aufschluss darüber, wann eine Umrüstung sinnvoll und welche Form der Wärmeversorgung die günstigste ist.
Der Energieausweis
Bereits seit 2009 besteht die Energieausweis-Pflicht. In diesem Dokument sind Daten über die Energieeffizienz festgehalten. Er dient vornehmlich dazu, Käufern bei ihrer Entscheidung darüber aufzuklären, wie hoch künftige Kosten bezüglich der Energiewende ausfallen. Wie gut ist das Haus isoliert? Wie hoch ist der Energieverbrauch? Welche Heizungsanlage ist installiert? Welche Energieeffizienzklasse liegt vor? Wenn der Energieausweis einem Gebäude ein schlechtes Zeugnis ausstellt, weiß der künftige Mieter oder Eigentümer, dass er um hohe Investitionen nicht herumkommt. Achtung: Können Verkäufer bei einem angestrebten Immobilienverkauf keinen Energieausweis vorlegen, handelt es sich um eine Straftat. Dann drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro.
Der Energieausweis gilt für 10 Jahre, dann muss ein neues Dokument her. Den erhalten Sie im Falle eines Verbrauchsausweises vom Energieversorger und im Falle eines Bedarfsausweises von zertifiziertem Fachpersonal. Sowohl Verbrauchs- als auch Bedarfsausweis taugen als Energieausweis, basieren allerdings auf zwei verschiedenen Methoden, um die Energieeffizienz eines Gebäudes zu ermitteln. Während der Verbrauchsausweis die erforderlichen Daten anhand gemessener Verbräuche ermittelt, liefert der Bedarfsausweis die Daten auf Grundlage der Gebäudemerkmale und der Eigenschaften der eingebauten Heizung. Bei Neubauten erhalten Sie automatisch einen Bedarfsausweis. Die erforderlichen Merkmale sind schließlich bekannt. Für ältere Gebäude wird einfachheitshalber meist ein Verbrauchsausweis erstellt. Die Kosten liegen je nach Immobilie und Ausweis meist zwischen 100 und 500 Euro.