Erhöhung der Mehrwertsteuer für Ferienwohnungen in Spanien
In diesem Artikel erklären wir, wie man die Mehrwehrtsteuer ihrer Ferienunterkunft berechnet
Dezember 2024
Die spanische Regierungskoalition der Parteien Movimiento Sumar und PSOE plant eine drastische Erhöhung der Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen auf 21 %. Ziel ist es, Langzeitvermietungen wieder attraktiver zu machen und damit den regulären Wohnungsmarkt breiter aufzustellen. Die geplante Regelung ist äußerst umstritten, da sie Hotels bevorzugt, die weiterhin lediglich 10 % zahlen sollen. Dieser Artikel beleuchtet Hintergründe der Erhöhung und erläutert mögliche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die betroffenen Vermieter.
Der Hintergrund
Spanische Touristenregionen, insbesondere bei Urlaubern beliebte Städte wie Barcelona und Madrid, leiden seit Jahren am Massentourismus. Ein Problem, das mittlerweile politische Dimensionen angenommen hat und zu Demonstrationen führte. Die extrem hohe Nachfrage durch den Massentourismus sorgt dafür, dass das Vermieten einer Ferienunterkunft deutlich lukrativer als eine Langzeitvermietung ist. Aktuell zahlen Vermieter einer Ferienunterkunft 10 % Mehrwertsteuer, wenn Sie bestimmte Dienstleistungen zur Verfügung stellen. Alle anderen Ferienwohnungen zahlen dagegen bisher keine Mehrwertsteuer. Medial steht vor allem Barcelona im Fokus, das unter einer enormen Wohnungsnot leidet. Bürgermeister Jaume Collboni plant sogar eine Abschaffung aller Ferienwohnungen bis 2029.
Ähnliche Probleme gibt es etwa in Madrid oder auf Mallorca. Auf Mallorca sind es vor allem teure Wohnanlagen, die die Preise für die Inselbewohner zum Teil unbezahlbar machen. Der Wohnungsmangel betrifft dabei nicht mehr nur den ärmeren Teil der Bevölkerung, sondern gilt mittlerweile als gesamtgesellschaftliches Problem. Möglicherweise ist die Erhöhung der Mehrwertsteuer nur der Anfang einer neuen politischen Denkweise. Je mehr Spanier unter der Wohnungsnot leiden, desto wahrscheinlicher ist ein Umdenken in der Politik. Sollte sich der Wohnungsmangel in den nächsten Jahren also weiter verstärken, liegen noch drastischere Maßnahmen im Bereich des Möglichen. Der Druck auf die Politik steigt jedenfalls.
Welche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind zu erwarten?
In Spanien wird über die Erhöhung der Mehrwertsteuer noch kräftig gestritten. Befürworter rechnen damit, dass durch die Mehrwertsteuer der Tourismus und damit die Nachfrage nach Ferienwohnungen eingedämmt wird. Durch eine Verringerung der Nachfrage sinken die Preise und gleichen sich denen der Langzeitvermietung an. Eine Ferienwohnung zu vermieten, ist dann auch aufgrund des Mehraufwands möglicherweise nicht mehr so attraktiv. Stattdessen könnten Wohnungseigentümer regulär vermieten und so zumindest einen Teil des Problems lösen. Fraglich ist lediglich, wie viele Unterkünfte tatsächlich in eine reguläre Mietwohnung umgewandelt werden und der spanischen Bevölkerung zugutekommen. Ebenso möglich ist es, dass die Preissteigerung nicht ausreicht und Urlauber den höheren Preis bezahlen.
Kritiker werfen der Regierung Symbolpolitik ohne viel Nutzen vor. Die Wohnungsnot sei derart groß, dass die Erhöhung der Mehrwertsteuer nur ein Tropfen auf dem heißen Stein ist. Auch der Anteil der Zweitwohnungen, die als Ferienwohnung genutzt werden, ist hoch. Eine Umwandlung dieser Unterkünfte ist noch unwahrscheinlicher. Stattdessen müsste der soziale Wohnungsbau deutlich vorangebracht werden. Prinzipiell besteht in dieser Hinsicht im Verhältnis zu anderen europäischen Staaten ein großer Mangel. Mit einem Anteil an Sozialwohnungen in Höhe von 1,5 % liegt Spanien weit unter dem Durchschnitt.
- Illegale Ferienvermietung
Ein beträchtlicher Teil der Ferienvermietung in Spanien wird illegal betrieben und verstärkt dadurch den Wohnungsmangel zusätzlich. In solchen Fällen bieten Vermieter ihre Unterkunft auf Buchungsplattformen auch ohne Lizenz an. Da ein touristisches Register bisher nur auf regionaler Basis existiert, werden Forderungen nach einem nationalen Register lauter. Möglicherweise können auf diese Weise ebenso neue Wohnungen erschlossen werden.
Was bedeutet das für Sie als Eigentümer einer Ferienwohnung?
Die Erhöhung der Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen in Spanien bedeutet erst einmal, dass Ihre Gäste einen höheren Mietpreis zahlen, wenn Sie als Gastgeber den Mietpreis ohne Mehrwertsteuer beibehalten. In der Theorie heißt das, dass Sie mit einer sinkenden Nachfrage rechnen müssen. Ob das in der Praxis tatsächlich der Fall ist, wird sich zeigen. Womöglich wird sich an Ihrer persönlichen Situation nichts ändern und Ihre Auslastungsquote bleibt genauso hoch wie zuvor. Grundsätzlich werden Verschiebungen im Fall der Einführung einer höheren Mehrwertsteuer zumindest in den Statistiken zu sehen sein und einige Vermieter diese auch spüren.
Auf jeden Fall ist es natürlich auch so, dass sich die Bedingungen im Vergleich zu Ihren Konkurrenten, die von der Erhöhung nicht betroffen sind, verschlechtern.
Da wäre zum einen die Konkurrenz innerhalb Spaniens. Hotels, Jugendherbergen und Co. können mit niedrigeren Preisen punkten. Die Urlauber, die auf jeden Fall nach Spanien reisen möchten oder Einheimische, die Urlaub im eigenen Land machen, entscheiden sich vermehrt für die vergünstigte Alternative. Diejenigen Touristen, die auf das Erlebnis einer Ferienwohnung viel Wert legen und Urlaub im Hotel ablehnen, nehmen die erhöhten Übernachtungspreise sicherlich trotzdem auf sich.
Dann gibt es natürlich noch die Konkurrenz im Ausland. Je teurer die Urlaube in Spanien, desto häufiger entscheiden sich Touristen gegen einen Aufenthalt auf der iberischen Insel und bevorzugen die Reise in andere Länder. Auch das ist keine zwangsläufige Entwicklung, aber vorteilhaft ist ein Anstieg der Mehrwertsteuer in Spanien sicherlich nicht.
Welche Optionen stehen Ihnen zur Verfügung?
Da wäre zum einen der bereits angesprochene Wechsel von der kurzfristigen Vermietung hin zu einer Langzeitvermietung. Selbst, wenn Ihnen die Vermietung an Urlauber dann noch mehr Geld einbringen sollte, könnte sich der Mehraufwand schlichtweg nicht mehr lohnen. Der finanzielle Vorteil wird kleiner.
Sie können natürlich auch die Preise anpassen und weniger verlangen (gerechnet ohne Mehrwertsteuer), sodass Ihre Gäste weiterhin den gleichen Übernachtungspreis zahlen. Dann sinken Ihre Gewinne auf jeden Fall.
Geben Sie die Mehrwertsteuer weiter, steigt der Übernachtungspreis für Ihre Gäste. Je nach Ferienwohnung kann es sein, dass sich Ihre Gäste nicht davon abhalten lassen, weiterhin Ihr Angebot wahrzunehmen. Dann blieben Ihre Gewinne gleich. Es wird allerdings auch Eigentümer von Ferienwohnungen geben, die mit Rückgängen rechnen müssen. In diesem Fall sinken die Gewinne ebenso.
Bei Eigentümern einer Ferienwohnung, die ohnehin schon mit der Aufrechterhaltung Ihres Vermietungsgeschäfts kämpfen, könnte die Erhöhung der Mehrwertsteuer in Spanien zur Erkenntnis führen, dass sich das Geschäft nicht mehr lohnt.
Da die Regelungen noch nicht in Kraft getreten sind, sollten Sie keinesfalls voreilige Schlüsse ziehen. Am besten kontaktieren Sie den örtlichen Tourismusverband und besprechen das weitere Vorgehen.
Wie Sie sich an die mögliche Erhöhung noch anpassen können
Eine pauschale Antwort ist offenkundig nicht möglich. Exklusive, hochpreisige Ferienwohnungen oder Mietunterkünfte in erstklassiger Lage sind von der möglichen Erhöhung vielleicht gar nicht betroffen. Andere wiederum können sich Strategien überlegen, um konkurrenzfähig zu bleiben.
Wenn möglich, können Sie weniger Serviceleistungen anbieten und so den Übernachtungspreis drücken.
Gleichfalls kann genau die gegenteilige Strategie zielführend sein. Bieten Sie mehr Leistungen an und erhöhen Sie die Übernachtungspreise, um sich von der Konkurrenz abzuheben. Ändern Sie Ihre Marketingstrategie auf Ihrer Website für Ferienhäuser, um zahlungskräftige Gäste anzulocken.
Verlängern Sie die Mindestanzahl der Übernachtungen, um Kosten beim Reinigungspersonal einzusparen. Dann können Sie die aktuellen Preise beibehalten.
Überlegen Sie, an welcher Stelle Sie sparen können, um die laufenden Kosten zu senken. Sind die Verträge für Versicherungen zu teuer? Können Sie den Stromanbieter wechseln? Ist es möglich, die Abschreibungen zu optimieren? Bieten Sie einen Streamingdienst an, der nicht zwingend notwendig ist?