Finanzierung von Investitionen in die Ferienhausvermietung
Mai 2024
Eine Investition in eine Immobilie zwecks der Ferienhaus-Vermietung stellt sich als lukrativ dar – zumindest dann, wenn man es richtig macht. Die Hürden, die es auf dem Weg zu meistern gilt, sind durchaus hoch. Eine dieser Hürden ist die Finanzierung. Welche Optionen bieten sich zukünftigen Vermietern, um die Summen zu stemmen? Welche Kosten kommen auf sie zu, damit die Rechnung am Ende aufgeht?
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Wie wird die Ferienimmobilie genutzt?
Zunächst sollten Sie sich überlegen, wie Sie die Ferienwohnung überhaupt nutzen möchten. Wenn Sie während der Hauptsaison die Immobilien selbst nutzen, fallen Ihnen hohe Einnahmen weg. Wenn Sie das Objekt dagegen als reine Kapitalanlage betrachten und ein Gewerbe anmelden, dürfen Sie mit günstigeren Konditionen seitens der Geldgeber rechnen, denn dank Abschreibungen sparen Sie jede Menge Steuergelder ein. Mit günstigen Konditionen dürfen Sie auch dann rechnen, wenn Sie bereits eine Zweitwohnung Ihr Eigen nennen und diese umbauen und sanieren, um diese dem Zweck der Ferienvermietung zuzuführen.
Äußerst vorteilhaft ist es, wenn Sie viel Eigenkapital mitbringen. Der ist meistens ohnehin nötig, wenn Sie von der Bank einen Kredit für die Finanzierung einer Ferienwohnung bekommen möchten. Die Berechnungen der Mieteinnahmen einer Ferienimmobilie beruhen auf Annahmen, die nicht immer der Realität entsprechen. Es kann zu Mietausfällen kommen, unerwartete Leerstände erschweren eine exakte Kalkulation, das Interesse potenzieller Mieter nimmt im Laufe der Zeit ab. Entsprechend sind Kreditgeber zunächst skeptisch, insbesondere, wenn Sie einen Neubau anstreben. Übernehmen Sie hingegen eine bereits bestehende Ferienwohnung, können Sie auf Erfahrungswerte verweisen. Wie Sie sehen, ist die Frage der Finanzierung einer Ferienimmobilie komplex und setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Neben dem Kaufpreis der eigentlichen Immobilie fallen weitere Kosten an, die Sie berücksichtigen müssen. Die folgende Liste ist nicht vollständig, bietet Ihnen jedoch einen groben Überblick.
- Der Kaufpreis der Immobilie hängt stark vom Standort der Immobilien und natürlich der Immobilie selbst ab. Allerdings dürfen Sie bei einer guten, das heißt nachgefragten Lage in der Regel von höheren Mieteinnahmen ausgehen.
- Die Grunderwerbsteuer fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus und liegt im mittleren einstelligen Bereich. Erst wenn Sie diese entrichten, erwerben Sie das Recht, sich in das Grundbuch eintragen zu dürfen.
- Für den Makler sollten Sie Zusatzkosten (Maklergebühren) im niedrigen einstelligen Bereich einplanen.
- Wenn Sie den Kauf beurkunden und sich in das Grundbuch eintragen, fallen Notar und / oder Gerichtskosten an. Rechnen Sie mit weiteren 1,5 bis 2 %.
- Wenn Sie Ihren Kredit abbezahlen, sollten Sie natürlich noch die laufenden Kosten mitbedenken, wie beispielsweise Internet, Strom, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Instandhaltung, Kosten für das Reinigungspersonal und weitere.
Gehen Sie auf alle Fälle eher großzügig zugunsten der Kostenrechnung um. Schlagen Sie im Zweifel lieber ein paar Euro mehr auf diese Seite der Rechnung. Knappe Kalkulationen gehen eher nach hinten los. Wenn Sie Ihre Kosten abschätzen können, stellt sich die eigentliche Frage nach den Finanzierungsmöglichkeiten. Dann wissen Sie auch, ob ein Bausparvertrag das Richtige ist, ob Sie einen klassischen Kredit aufnehmen oder auf ein Annuitätendarlehen setzen sollten.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten bieten sich an?
Wenn Sie nicht das Glück haben, auf genügend Eigenkapital zurückgreifen zu können, benötigen Sie Fremdkapital. Das bekommen Sie bei Geldgebern in Form eines Kredits/Darlehens, oftmals verbunden mit einer Hypothek.
Kredit oder Darlehen? Und wo ist eigentlich der Unterschied?
Eigentlich gibt es keinen. Darlehen sind das Gleiche wie Kredite. Vielmehr hat sich im Laufe der Zeit der Unterschied in der Verwendung der Begriffe herausgebildet, dass Kreditgeber dann von Darlehen sprechen, wenn es sich um Kredite mit längeren Laufzeiten, höheren Beträgen sowie mit flexiblen Zinsen und Rückzahlungsmodellen handelt. Die Übergänge sind fließend, rechtlich gibt es keinen Unterschied. Das BGB etwa verwendet ausschließlich den Begriff Darlehen, womit schuldrechtliche Verträge gemeint sind. Entsprechend spricht Ihr Kreditgeber im Zusammenhang einer Immobilienfinanzierung eher von einem Darlehen. Nehmen Sie ein Darlehen auf, müssen Sie mit einer Sollzinsbindung rechnen. Variable Zinssätze sind mittlerweile eher unüblich.
Neben dem klassischen Kredit können Sie sich für einen Bausparvertrag entscheiden. Dann legen Sie den Bau der Immobilie in die Zukunft, denn dabei handelt es sich um eine Kombination aus Sparen und Kreditaufnahme. Falls Sie noch kein Eigenkapital mit in die Kreditverhandlungen bringen, ist diese Möglichkeit der Finanzierung lukrativ. Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine zweckgebundene Finanzierung. Dieser Aspekt spielt eine wichtige Rolle, denn dadurch besteht die Möglichkeit, dass Sie staatliche Förderungen erhalten oder sogenannte vermögenswirksame Leistungen seitens Ihres Arbeitgebers. Der macht das nicht freiwillig, sondern aufgrund steuerlicher Vorteile.
Üblicherweise handelt es sich bei Immobiliendarlehen außerhalb eines Bausparvertrags um sogenannte Annuitätenkredite oder Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich schlichtweg um Kredite mit fester Ratenzahlung, die sogenannte Annuitätenrate. Die berechnet sich zum einen aus dem Tilgungsanteil, zum anderen aus dem Zinsanteil. Sinkt der Zinsanteil mit der sinkenden Restschuld des Kredits, steigt der Tilgungsanteil, und zwar um so viel, dass die Ratenzahlung konstant bleibt. Anders verhält es sich bei einer klassischen Ratenzahlung, die anfänglich höher ausfällt. Das liegt an der Tilgung, die über den gesamten Zeitraum konstant bleibt und sich nicht an den Zinsanteil anpasst. Wofür Sie sich entscheiden, ist auch von Ihrer finanziellen Situation abhängig. Die Belastungen eines herkömmlichen Kredits können bei entsprechend hoher Kreditsumme enorm sein, sodass ein Annuitätendarlehen die bessere Wahl sein kann. Wenn Sie allerdings wissen, dass Sie die anfänglich hohen Raten aktuell stemmen können, ist der klassische Kredit womöglich die bessere Wahl. Der ist im Endeffekt aufgrund der schneller sinkenden Restschuld günstiger zu haben.
Sicherheiten hinterlegen mit einer Grundschuld oder einer Hypothek
Kreditgeber vergeben Ihre Kredite nur, wenn sie sich sicher sind, dass der Kreditnehmer das Geld zurückzahlen kann. Um sicherzustellen, dass dies der Fall ist, berufen sich Banken auf das Grundpfandrecht. Zu diesen Grundpfandrechten gehören die Grundschuld, die Hypothek sowie die Rentenschuld. Die Rentenschuld ist eine Sonderform der Grundschuld und spielt keine bedeutende Rolle mehr, weshalb sie hier nicht besprochen wird. Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek finden einen Eintrag in das Grundbuch. Dadurch kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern. Der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek besteht darin, dass letztere an eine spezifische Verpflichtung gebunden ist. Für Sie bedeutet das, dass die Hypothek in dem Moment verfällt, sobald Sie den Kredit abbezahlt haben. Eine Grundschuld hingegen bleibt bestehen. Diese findet mittlerweile häufiger Anwendung als eine Hypothek, weil die Grundschuld das flexiblere Modell ist und Sie die Grundschuld für andere Finanzierungen nutzen können.
Förderkredite (KfW) beantragen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet Hausbauenden besonders günstige Konditionen an. Bei Förderbanken handelt es sich um Banken, die öffentliche Fördergelder weiterleiten. Die KfW ist keine Bank im herkömmlichen Sinne und verfügt über keine eigenen Filialen. Entsprechend erhalten Sie die Darlehen nicht bei der KfW selbst, sondern bei Darlehensgebern wie der Sparkasse, Bausparkassen oder Privatbanken. Oftmals ist es möglich, verschiedene Zuschüsse zu beantragen und diese miteinander zu kombinieren. Welche Förderungen für Sie infrage kommen, erfahren Sie bei Ihrer Bank vor Ort.