Verbot der Zweckentfremdung in Berlin

Mai 2024

Berlin ist und bleibt die meistbesuchte Stadt Deutschlands. Die Hauptstadt strotzt vor Sehenswürdigkeiten und interessanten Anlaufstellen für Touristen. Da verwundert es nicht, dass Immobilieneigentümer daraus Profite schlagen wollen. Das Geschäft mit Ferienwohnungen ist in Deutschland wohl nirgends attraktiver als in der Spreemetropole. Daraus entstand jedoch ein Problem. Der Wohnungsraum ist in Berlin ohnehin knapp bemessen.

Der Umstand, dass sich für viele Berliner Wohnungseigentümer die Vermietung an Feriengäste als attraktiver herausstellt als die Vermietung an den klassischen Langzeitmieter, trägt nicht gerade zur Entlastung bei. Vielmehr verschärft es das Problem. Insbesondere mit dem Aufkommen von Vermittlungsportalen wie Airbnb sank der Wohnraum für heimische Mieter in lukrativen Lagen. Das erkannte auch der Berliner Senat unter dem damaligen Bürgermeister Klaus Wowereit, sodass das Abgeordnetenhaus 2013 schließlich das sogenannte Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) verabschiedete. Eine Gesetzesnovelle 2018 führte den zuständigen Ämtern mehr Handlungsmöglichkeiten zu, um dem Gesetz Nachdruck zu verleihen. Was genau drinsteht, was das für Vermieter von Ferienwohnungen bedeutet und welche Konsequenzen bei Nichteinhaltung drohen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was das Gesetz zur Zweckentfremdung regelt

Das ZwVbG verbietet es Eigentümern von Immobilien, potenziellen oder ehemaligen Wohnraum gewerblich zu nutzen oder vorsätzlich leerstehen zu lassen. Für Vermieter bedeutet das schlicht, dass sie entsprechende Immobilien ohne Genehmigung, in einigen Fällen reicht auch eine Registrierung aus, nicht als Ferienwohnungen anbieten dürfen, sondern ausschließlich als Wohnraum für Berliner. Ziel ist eine Entlastung der Wohnraumknappheit und eine Senkung des Mietpreisspiegels. 

Eine Genehmigung ist vor allem dann notwendig, wenn

• die Wohneinheit länger als 3 Monate leer steht.
• der Wohnraum beseitigt wird.
• Eine bauliche Veränderung in der Form vorgenommen wird, dass der Wohnraum nicht mehr als solcher nutzbar ist.
• die Wohneinheit als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung Verwendung findet, insbesondere im gewerblichen Zusammenhang.

Wenn Sie Ihre Wohnung gewerblich vermieten, brauchen Sie demnach auf jeden Fall eine Genehmigung. Diese erteilt das Bezirksamt je nach Lage des Wohnraums jedoch nur allzu ungern. Die besten Chancen haben Vermieter von Ferienwohnungen, wenn Sie hohe Ausgleichszahlungen leisten oder Ersatzwohnraum schaffen. Diese Möglichkeiten dürften viele kleine Vermieter wohl nicht in Betracht ziehen.

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So vermieten Sie Ihre Immobilie oder Wohnung trotz des Zweckentfremdungsgesetzes

Ihre Hauptwohnung untervermieten:

Wenn Sie die Hauptwohnung als Ferienwohnung untervermieten möchten, benötigen Sie eine Genehmigung inklusive einer Registrierungsnummer oder nur eine Registrierungsnummer des Bezirksamts. Letzteres ist der Fall, wenn Sie Ihren Gästen nicht mehr als 49 % der Wohnung zur Verfügung stellen. Sollten Sie mehr als die Hälfte der Wohnung untervermieten, brauchen Sie zusätzlich die Genehmigung. Die Genehmigung erhalten Sie in der Regel nur, wenn Sie nachweisen, dass es sich weiterhin um Ihre Hauptwohnung handelt und diese vorwiegend privaten Interessen dienlich ist. Das regelt § 2 Absatz 2 Nr. 5 ZwVbG. Wenn Sie also nur ein Zimmer für Wochenendgäste bereitstellen, reicht eine Registrierungsnummer völlig aus. Falls Sie allerdings für einige Wochen auf Reisen sind und Ihre ganze Wohnung untervermieten, kommen Sie um eine Genehmigung nicht herum. Grundsätzlich gilt bei diesem Vorgehen, dass die Wohnung den Charakter der Hauptwohnung nicht verliert, diese also weiterhin Ihren Lebensmittelpunkt darstellt. Lesen Sie hier mehr zur Ferienhausvermietung in Deutschland.

Ihre Zweitwohnung untervermieten:

Etwas anders gestaltet sich der Vorgang, wenn Sie Ihre Zweitwohnung vermieten möchten. Als Zweitwohnung oder als Zweitwohnsitz gilt eine Wohnung dann, wenn sich dort zwar nicht Ihr Lebensmittelpunkt befindet, diese aber regelmäßig nutzen. Sie dürfen sich jedoch üblicherweise nicht länger als ein halbes Jahr dort aufhalten, es sei denn, dies hat berufliche Hintergründe. Sie benötigen für die Untervermietung einer Zweitwohnung grundsätzlich eine Genehmigung sowie eine Registrierungsnummer. Außerdem ist Ihnen die Bereitstellung der Wohnung für Touristen nur für maximal 90 Tage im Jahr gestattet. Überschreiten Sie die Anzahl der Tage, brauchen Sie eine Ausnahmegenehmigung. Üblicherweise geht das Bezirksamt in solchen Fällen davon aus, dass es sich nicht mehr um privates Interesse, sondern um gewerbliche handelt.

Sie sind sowohl bei der Untervermietung Ihrer Haupt- als auch Ihrer Zweitwohnung verpflichtet, die Registrierungsnummer beim Anbieten und Bewerben der Wohnung mit anzugeben. Das regelt § 5 Absatz 6 des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes. Insbesondere gilt das, wenn Sie Ihre Wohnung online auf einem Ferienvermietungsportal oder Ähnliches inserieren. 

Beantragung der Genehmigung und der Registrierungsnummer – Alles, was Sie wissen müssen

Den Antrag für die Registrierungsnummer und/oder die Genehmigung reichen Sie beim zuständigen Bezirksamt ein. Dazu sind folgende Unterlagen nötig:

• Antrag zur Genehmigung zweckfremder Nutzung
• Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug)
• Falls Sie Mieter und nicht Eigentümer sind, eine Erlaubnis des Vermieters
• Im Falle einer längeren Abwesenheit (falls Sie z.B. im Ausland sind und die Wohnung in diesem Zeitraum längerfristig an Gäste untervermieten) eine Begründung inklusive Nachweis

Es können im Einzelfall noch weitere Unterlagen erforderlich sein. Beispielsweise ist es möglich, dass Sie einen Nachweis einreichen müssen, dass es sich um Ihre Hauptwohnung handelt. Falls nicht der Eigentümer, sondern eine Vertretung den Antrag einreicht, ist eine Vollmacht nötig.

Die Gebühren einer Genehmigung der Zweckentfremdung liegen aktuell (Stand April 2024) bei 225,00 € pro Wohneinheit. Auch wenn die Kosten hoch sind, sollten Sie diese in Kauf nehmen.

Das droht bei Missachtung des ZwVbG

Wer sich nicht an die Regeln hält, muss mit drastischen Konsequenzen gehen. Verstöße gegen das ZwVbG gleichen einer Ordnungswidrigkeit. Ihnen drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro. Wenn Sie zwar eine Registrierungsnummer Ihr Eigen nennen, diese aber nicht bei Ihren Angeboten und Werbemaßnahmen angeben, sind bis zu 250.000 Euro fällig. Außerdem kennt das Land Berlin weitere Maßnahmen, um Sie von der Einhaltung des ZwVbg zu überzeugen. So ist es dem Bezirksamt etwa gestattet, den Wohnraum zu räumen. Zudem ist das Bezirksamt in der Lage, bauliche Veränderungen, die einer Nutzungsänderung dienlich sind, auf Ihre Kosten rückgängig zu machen. Im Zuge der Gesetzesnovelle 2018 kann das Bezirksamt auf Treuhänder zurückgreifen, um zweckentfremdeten Wohnraum in den gewünschten Zustand zu versetzen.

Was bedeutet das Gesetz für Vermieter und für den Vermietermarkt?

Für Vermieter, die eine Ferienwohnung in Berlin ihr Eigen nennen dürfen, ist das ZwVbG eine tolle Nachricht. Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Schlafplätzen bleibt trotz des Gesetzes unverändert hoch. Die gleichbleibende Nachfrage trifft auf ein kleineres Angebot, entsprechend steigen die Preise und die Vermieter freuen sich auf voll belegte Zimmer. Nachteil ist, dass es für Investoren deutlich schwieriger ist, in den Vermietermarkt in Berlin einzusteigen. Entweder lehnt das Bezirksamt Berlin den Antrag auf eine Genehmigung ab, oder Ausgleichszahlungen und Ähnliches sorgen dafür, dass sich der Einstieg nicht lohnt oder die Hürden schlicht zu hoch sind. 

Gesetze, die Zweckentfremdung regeln, sind Landesrecht. Derartige Gesetze finden sich auch in anderen Bundesländern wieder, etwa in Bayern und Hamburg, die wie Berlin ebenfalls mit hohen Bußgeldern drohen. Vermieter von Ferienwohnungen sollten sich mit dem Bezirksamt und den Regularien in jedem Fall auseinandersetzen. Die Ämter nehmen das ZwVbG nicht auf die leichte Schulter. Im Zweifel wenden Sie sich an einen Anwalt oder suchen Sie anderweitig professionellen Rat, z.B. bei Tourismusverbänden, wenn Unklarheiten herrschen.

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