Absetzbare Ausgaben Ihrer Ferienwohnung
Steuerliche Vorteile Ihrer Ferienwohnung optimal nutzen
Juni 2024
In der Bilanzrechnung können Vermieter an zwei Schrauben drehen. So ist es Ihnen einerseits möglich, die Umsätze zu optimieren, andererseits liegen die Gewinne ebenfalls höher, wenn Sie die Kosten senken. Damit die Vermietung einer Ferienwohnung finanziell möglichst profitabel ist, sollten Sie Wert auf beide Seiten der Rechnung legen. Dieser Artikel beschäftigt sich mit der Ausgabenseite und speziell mit den steuerlichen Aspekten. Welche Kosten kommen auf Vermieter zu und welche Möglichkeiten bieten sich, um diese steuerlich abzusetzen? Kann ich als Vermieter die Grunderwerbsteuer absetzen? Welche Posten verdienen mehr Aufmerksamkeit und welche Kosten sind den Euro nicht wert, um die Steuerausgaben zu senken? Außerdem gibt es Grenzfälle, ob es sich bei der Vermietung einer Ferienwohnung um ein Gewerbe handelt oder nicht.
Lohnt sich der Aufwand?
Grundsätzlich können Sie im Kontext der Vermietung Ihrer Ferienwohnung alles steuerlich absetzen, was Kosten verursacht und Sie zum Erhalt Ihrer Gewinne benötigen. Doch da Ihnen nur begrenzt Zeit zur Verfügung steht, sollten Sie priorisieren.
Tipp: Erstellen Sie sich eine Liste mit den konkreten Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung stehen. Wie hoch sind die Ausgaben für das Reinigungspersonal? Welche Kosten entstehen durch Handwerkstätigkeiten? Wie hoch sind Fahrtkosten? Haben Sie alles aufgelistet, ordnen Sie die Liste nach der Höhe der Ausgaben.
Schauen Sie sich an, welche Posten Sie auf jeden Fall steuerlich absetzen möchten und wo Aufwand und Ertrag in keinem lohnenswerten Verhältnis zueinander stehen. Dazu zwei einfache Beispiele:
- Gilt Ihre Ferienwohnung nur als Liebhaberei und ist entsprechend beim Finanzamt gemeldet, setzen Sie die Kosten für Reinigungskräfte als haushaltsnahe Dienstleistungen ab. Da die Lohnkosten für Reinigungskräfte relativ hoch sind, dürften sich die Rechnungen schnell auf mehrere tausend Euro jährlich summieren. Rechnungen mit einem Gesamtbetrag von 20.000 Euro dürfen Sie jährlich zu 20 % absetzen. Dadurch sparen Sie also bis zu 4.000 Euro im Jahr. Das lohnt sich.
- Immer mehr Kommunen verlangen von den Vermietern eine Übernachtungssteuer bzw. eine Kurtaxe für die Ferienwohnung. In einigen Städten und Gemeinden ist es möglich, diese für beruflich bedingte Übernachtungen auszusetzen. Dann müssen Sie dem zuständigen Finanzamt nachweisen, dass sich Ihr Gast tatsächlich aus beruflichen Gründen bei Ihnen aufhält. Im einfachsten Fall bucht Ihr Gast die Wohnung über den Arbeitgeber. Es kann aber auch sein, dass Ihr Gast dies nicht macht und Sie ihn um eine Bescheinigung seines Arbeitgebers bitten müssen. Dadurch sparen Sie, je nach Länge des Aufenthalts und den Regelungen Ihrer Kommune, niedrige einstellige Beträge. Für Ihren Gast bedeutet dieser Umstand Aufwand und für Sie ebenfalls. Ob sich das auf Dauer lohnt, ist fraglich.
Die Beispiele zeigen, dass Aufwand und finanzieller Ertrag beim Steuern sparen sich nicht immer die Waage halten. Im Endeffekt müssen Sie selbst wissen, was sich für Sie lohnt und was nicht. Wenn Sie Ihre Steuererklärung optimieren möchten, sollten Sie diesen Aspekt beachten. Schließlich bedeutet Optimierung auch, die zeitliche Dimension zu berücksichtigen. Wenn Sie für jeden gesparten Euro eine halbe Stunde Aufwand investieren müssen, rentiert sich das unter dem Strich nicht.
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Gewerbliche Vermietung der Ferienwohnung
Stuft Ihr Finanzamt die Vermietung Ihrer Ferienimmobilie als Gewerbe ein, können Sie steuerlich am meisten sparen. Dann dürfen Sie nämlich sogenannte Abschreibungen für Ihre Ferienwohnung vornehmen. Diese lohnen sich insbesondere dann, wenn Sie in Ihre Ferienwohnung viel Geld investieren. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine Ferienwohnung erwerben oder renovieren. Durch die Abschreibungen verringert sich Ihre Steuerlast massiv. Die Idee, die dahintersteckt, ist simpel. Immobilien nutzen sich mit der Zeit ab und entsprechend verringert sich der Wert. Um diesem Wertverfall entgegenzuwirken, müssen Sie in Ihre Wohnung investieren. Demnach dürfen Sie Ihre Immobilie abschreiben, Ihr Grundstück allerdings nicht. Grundstücke unterliegen keinem Wertverfall aufgrund einer Abnutzung. Durch Abschreibungen reduzieren Sie den Gewinn, der Ihnen am Ende des Jahres bleibt. Da Sie auf den Gewinn Steuern zahlen, lohnen sich Abschreibungen.
Zu den abschreibungsfähigen Ausgaben zählen unter anderem Instandhaltungs- und Reinigungskosten, Anschaffungskosten der Immobilien oder Verwaltungskosten. So können Sie auch eine Modernisierung steuerlich absetzen. Da die Gewerbesteuerpflicht in der Regel erst bei Einkünften ab 24.500 € greift, betrifft das private Vermieter meistens nicht. Sollten Sie jedoch abschreiben können, sollten Sie in jedem Fall davon Gebrauch machen. Ob bei Ihnen eine Gewinnerzielungsabsicht mit der Ferienwohnung vorliegt, entscheidet das für Sie zuständige Finanzamt.
Was Sie alles abschreiben können, entnehmen Sie der „Abschreibungstabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter“. Diese finden Sie auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums.
Was gilt für Privatvermieter?
Hier sind zunächst einmal zwei Szenarien voneinander zu unterscheiden. Nutzen Sie die Immobilie teilweise selbst, deren Nutzen jedoch der gewerblichen Nutzung nachrangig einzuordnen ist, können Sie nur die Kosten absetzen, die an Tagen der Fremdnutzung entstehen. Das gilt für Nebenkosten, aber auch für Abschreibungen. In derartigen Fällen können Sie Abschreibungen also nicht zu 100 % vornehmen, sondern nur anteilig. Die Fälle einer Selbstnutzung, die einem Gewerbe nachrangig einzustufen sind, schauen sich Finanzämter meist genauer an. Ob dies der Fall ist, entscheiden Finanzämter anhand dreier Kriterien. Liegen die Einnahmen deutlich über den Ausgaben? Liegt für die nächsten 30 Jahre eine positive Überschussprognose vor? Liegt die Vermietungsdauer bei über 75 % der ortstypischen Zeiten? Diese Kriterien werden nur dann geprüft, wenn etwa die Vermietung Ihrer Ferienwohnung aufgrund von Jahreseinkünften von über 24.500 € nicht automatisch als Gewerbe angemeldet wird. In solchen Grenzfällen profitieren Sie von steuerlichen Abschreibungen, ohne dass Sie Ihre Immobilie nur zu touristischen Zwecken nutzen.
Private Vermieter hingegen, auf die keine der Kriterien zutreffen, die also in keiner Form eine Gewinnerzielungsabsicht vorweisen können, genießen keine steuerlichen Vorteile in Form von Abschreibungen. Ist das bei Ihnen der Fall, müssen Sie die Mieteinnahmen jedoch nicht versteuern. Sie können lediglich das absetzen, was Sie auch in Ihrem Privathaushalt absetzen können. Dabei handelt es sich um die weiter oben bereits erwähnten haushaltsnahen Dienstleistungen. Wenn Sie etwa die Reinigungskosten der Ferienwohnung von der Steuer absetzen, erhalten Sie die Lohnkosten von 20 % bis zu einem Gesamtbetrag von 20.000 Euro zurück. Auch ein Hausverwalter ist steuerlich absetzbar. Das Gleiche gilt für Gärtner oder Hilfskräfte, die sich zum Beispiel um Wäsche kümmern oder Ähnliches. Bei Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten liegt der absetzbare Gesamtbetrag bei 6.000 Euro, von dem Sie 20 % absetzen dürfen. Das ergibt ein Einsparpotenzial von noch einmal 1.200 €. Wenn Sie also ein neues Badezimmer benötigen, können Sie einen Teil der Handwerkskosten sparen. Das gilt allerdings nur für Lohnkosten. Materialkosten sind dabei nicht inbegriffen.
Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater
Grundsätzlich sollten Sie mit Ihrem Steuerberater sprechen, wie Sie effizient Ihre Kosten senken können. Wenn Sie sich im Grenzbereich zwischen Gewerbe und Nicht-Gewerbe befinden, kann Ihr Steuerberater ausrechnen, ob es sich für Sie lohnt, das Gewerbe zu forcieren und von Abschreibungen zu profitieren. Dann wartet einiges an zeitlichem Mehraufwand auf Sie, der sich jedoch lohnen kann. Fehlt Ihnen jedoch die Zeit, vielleicht auch die Lust, sich um derartige Dinge zu kümmern, verzichten Sie auf das Gewerbe und profitieren von steuerfreien Mieteinnahmen. Der bürokratische Aufwand einer Umsatzsteuer ist durchaus hoch und Sie sollten sich dann entsprechend auskennen, um daraus Vorteile zu ziehen.