Absetzbare Kosten für Ferienimmobilien in Deutschland
Mai 2024
Immobilien genießen in Deutschland den Ruf einer hervorragenden Anlagemöglichkeit. Insbesondere, wenn Sie diese auf einer Website für Ferienhausvermietung inserieren, um sie als Ferienwohnung an Gäste zu vermieten, stellt sich das als äußerst lukrativ heraus. Das gilt vor allem dann, wenn Sie wissen, was man bei der Ferienwohnung steuerlich absetzen kann.
Dann lohnt sich die Steuererklärung besonders
Sobald Sie eine Ferienwohnung mit der Absicht einer Gewinnerzielung führen, können Sie bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen und absetzen. Das beginnt bei der Abschreibung Ihrer Immobilie, geht über Instandhaltungs- und Reinigungskosten und endet in kleineren Ausgaben wie Büromaterialien. Grundsätzlich können Sie alle Ausgaben angeben, die Sie zum Erhalt Ihrer Einnahmen tätigen. Sie fallen nach dem geltenden Steuerrecht unter Werbungskosten.
Grundsätzliche Tipps
Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Ausgaben bei einer Vermietung absetzbar sind, setzen Sie sich mit einem Steuerberater zusammen. Vor allem zu Anfang Ihrer „Vermieter-Karriere“ ist das sinnvoll, um die laufenden Kosten der Ferienwohnung zu senken. Wieviel Steuern für eine Ferienwohnung abgehen, können die wenigsten intuitiv abschätzen und was absetzbare Ausgaben sind, ist auch nicht immer eindeutig. Das gilt auch und vor allem für Abschreibungen, die Sie vornehmen können. Der Artikel behandelt außerdem nur Immobilien, die sich in Deutschland befinden. Für Ferienimmobilien im Ausland gilt das lokale Steuerrecht.
Abschreibung Ihrer Ferienimmobilie
Ein wesentlicher Punkt, um die Einnahmen zu maximieren, ist die “Absetzung für Abnutzung” (AFA). Als Grundlage dient § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Im Gegensatz zum Grundstück verliert eine Immobilie über die Nutzungsdauer hinweg an Wert, den Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung angeben können. Die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums schreibt Ihnen dabei vor, wie hoch diese Abschreibungen sind:
- Vor 1925 gebaute Immobilien über einen Zeitraum von 40 Jahren mit 2,5 % des Immobilienwertes
- Nach 1924 gebaute Immobilien über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2 % des Immobilienwertes
- Nach 2022 gebaute Immobilien über einen Zeitraum von 33 Jahren und 4 Monaten mit 3 % des Immobilienwertes
Der Wert der Immobilie, den Sie abschreiben dürfen, beinhaltet Anschaffungs- und Herstellungskosten. Dazu gehören unter anderem der Kaufpreis, Maklerprovision und Notarkosten. Beim Bau einer Ferienimmobilie fallen insbesondere Materialaufwendungen und Lohnkosten an, aber auch alle erdenklichen Baunebenkosten wie Genehmigungen oder Erschließungskosten an. Hier lohnt es sich, genau zu sein und alle Rechnungen sicher aufzubewahren.
Instandhaltung Ihrer Immobilie
Wie bereits angesprochen, fallen alle Kosten, die zum Erhalt Ihrer Einnahmen nötig sind, unter Werbungskosten. Dazu zählen selbstverständlich alle Ausgaben, die Ihre Ferienwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten. Implizit sind Reparaturkosten aller Art, etwa Ausgaben für einen Handwerker oder für eine Reinigungsfirma. Die Kosten für eine Endreinigung, die Sie selbst übernehmen, können Sie ebenfalls angeben, sobald Sie diese im Vertrag explizit ausweisen.
Nebenkosten Ihrer Ferienwohnungen absetzen
Da Sie ohne Strom, Wasser, Heizung und Internet keine Ferienwohnung betreiben können, ist es ebenfalls möglich, die laufenden Nebenkosten abzusetzen. Dieser Posten gehört sicherlich zu den größeren und beläuft sich unter Umständen auf mehrere tausend Euro im Jahr. Die Kosten, die bei Selbstnutzung entstehen, dürfen Sie allerdings nicht absetzen.
Versicherungen und Grundsteuer
Alle Versicherungskosten, die im direkten Zusammenhang mit Ihrer Ferienimmobilie stehen, können Sie ebenso steuerlich geltend machen. Dazu zählen Versicherungen des Wohngebäudes und des Hausrats durch Schäden bei Rohrbruch, Feuer, Sturm und Hagel sowie Einbruch. Das ist auch deswegen praktisch, da die Kosten bei einer Versicherung für Ferienimmobilien oft höher sind. Das liegt üblicherweise an einer erhöhten Gefahr vor allem eines Einbruchs, weil Ferienwohnungen länger unbewohnt sein können. Auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung fällt unter die steuerlich absetzbaren Ausgaben. Versicherungen, die nicht im direkten Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen, können Sie dagegen nicht angeben. Da Sie die Ferienwohnung (zu einem großen Teil) nicht selbst nutzen, sondern um Einnahmen zu generieren, können Sie die Grundsteuer ebenfalls in Ihrer Steuererklärung vermerken. Die entsteht durch den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag des jeweiligen Bundeslandes, auf den die Gemeinden einen festgelegten Hebesatz anwenden.
Kontoführungsgebühren
Im Verhältnis zu den anderen Posten macht die Kontoführungsgebühr nur einen kleinen Teil aus. Da sich die kleinen Ausgaben summieren, machen sich auch diese geringeren Kosten am Ende bemerkbar. Die Kontoführungsgebühr können Sie allerdings nur angeben, wenn Sie ein einzelnes Konto für Ihr Vermietungsgeschäft führen. Aufgrund der besseren Übersicht ist das durchaus sinnvoll.
Bürobedarf
Eine Ferienwohnung ohne Laptop zu führen, ist kaum noch möglich. Hinzu kommen weitere Büroartikel wie ein Schreibtisch, Ordner oder Telefon- und Internetkosten. Die notwendigen Utensilien müssen sie jedoch strikt vom privaten Gebrauch trennen. Nutzen Sie etwa Ihren Laptop, um gelegentlich Ihre E-Mails zu checken, dürfte das für eine Angabe in der Steuererklärung kaum ausreichen. Hier ist eine steuerliche Absetzung nur möglich, sobald die Nutzungsdauer für die Verwaltung Ihrer Immobilie über 10 % beträgt.
Ausgaben für Werbung
Um in Ihrer Ferienimmobilie möglichst häufig Gäste begrüßen zu dürfen, müssen Sie die Ferienwohnung auf Buchungsportalen inserieren oder in Zeitungen anbieten. Die Ausgaben, die dafür nötig sind, setzen Sie in Ihrer Steuererklärung ebenfalls ab. Falls Sie beim Marketing Hilfe von einem Makler in Anspruch nehmen, damit Gäste die Ferienwohnung mieten, können Sie dessen Provision ebenfalls bei den Steuern angeben. Grundsätzlich sind alle Werbekosten, die im direkten Zusammenhang mit Ihrer Ferienwohnung stehen, absetzbar.
Möbel, Elektrogeräte und andere Ausstattungsgegenstände
Einzelne Ausstattungsgegenstände, die einen Wert von 1000 Euro nicht überschreiten, können Sie von der Steuer absetzen. Darunter fallen unter anderem Möbel sowie Elektrogeräte, wie ein Fernseher oder eine Kaffeemaschine. Sobald der Gegenstand einen Wert von über 1000 Euro aufweist, müssen Sie diesen allerdings abschreiben.
Kreditzinsen absetzen
Oftmals nehmen Vermieter einen Kredit auf, um die Kosten eines Immobilienerwerbs oder von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zu decken. Ist dies bei Ihnen der Fall, setzen Sie die Zinsen als Finanzierungskosten bei der nächsten Steuererklärung ab. Achten Sie darauf, dass Sie die Tilgungskosten herausrechnen, die Sie nicht mit angeben dürfen.
Fahrtkosten angeben
Als Vermieter einer Ferienwohnung inserieren Sie die Immobilie über ein Portal für Ferienhausvermietung und erledigen viele Dinge von daheim aus, dennoch müssen Sie hin und wieder zwecks Schlüsselübergabe oder Reinigung zwischen Ihrer Wohnung und der Ferienimmobilie pendeln. Entsprechend geben Sie bei der Steuererklärung den Anfahrtsweg an, um eine Pendlerpauschale in Höhe von 30 Cent abzusetzen. Das gilt auch für andere Wege, die Sie explizit im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung auf sich nehmen, etwa, wenn Sie beispielsweise einen neuen Fernseher für die Ferienwohnung erwerben möchten und deshalb zum Elektronikfachhändler fahren oder wenn Sie die Kanzlei Ihres Steuerberaters aufsuchen.
Kosten für den Steuerberater
Wenn Gäste erst seit Kurzem bei Ihnen eine Ferienwohnung mieten, lohnt sich ein Steuerberater ohnehin. Die Möglichkeiten, Steuern einzusparen, sind groß und viele schöpfen diese kaum aus. Der Steuerberater kennt viele Tipps, um die Ferienwohnung steuerlich abzusetzen, sodass Sie möglichst hohen Gewinn einfahren. Besonders reizvoll ist das Ganze, wenn Sie wissen, dass Sie die Kosten für den Steuerberater ebenfalls steuerlich absetzen können.