Wie man die Abschreibung einer Ferienimmobilie berechnet

Mai 2024

Wenn Dritte bei Ihnen eine Ferienwohnung mieten, profitieren Sie einerseits von der Rendite, andererseits von Steuererleichterungen in Form von Abschreibungen. Diese sind in § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgeschrieben und ermöglichen Vermietern die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Damit wird der „Substanzverringerung“ Rechnung getragen. Dabei schreiben Sie nicht nur die Immobilie als solche selbst ab, sondern auch das Inventar.

Warum Ferienwohnungen überhaupt abschreiben?

Anders als ein Grundstück erleiden Immobilien mit der Zeit grundsätzlich einen Wertverlust, weshalb Sie ersteres nicht abschreiben können, letzteres aber schon. Schreiben Sie Ihre Immobilie ab, reduziert dieses Vorgehen im Jahresabschluss Ihren Gewinn. Da Sie auf diesen Gewinn Steuern zahlen und diese bei höherem Gewinn entsprechend höher ausfallen, sparen Sie mit der Abschreibung einer Immobilie bei Ihrer Steuererklärung bares Geld. Möchten Gäste Ihre Ferienwohnung mieten und Sie inserieren die Ferienwohnung auf einem Portal für Ferienhausvermietung, sollten Sie sich mit der Abschreibung für Ferienwohnungen und Möbel auseinandersetzen, um Ihre Gewinne zu steigern.

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Wann Sie Kosten Ihrer Immobilie abschreiben dürfen

Sie dürfen nur Kosten abschreiben, wenn Sie die Immobilie entweder vollständig oder zumindest teilweise an Gäste vermieten. Entsprechend profitieren Sie nicht von den steuerlichen Vorteilen, wenn Sie die Immobilie nur für sich selbst nutzen. Falls Sie die Ferienwohnung nur teilweise nutzen, sowohl zeitlich (etwa von April bis Oktober), als auch räumlich, dürfen Sie die Kosten nur anteilig abschreiben. Grundsätzlich gilt, dass Sie

• Eigentümer der Immobilie sein müssen
• die Immobilie länger als 12 Monate als Ferienwohnung vermieten möchten
• die Immobilie vorrangig zu geschäftlichen Zwecken nutzen, das heißt, um Einkommen zu generieren (Gewinnerzielungsabsicht)
• die Immobilie über die Zeit einen Wertverlust erleidet

Sie dürfen weiterhin nur die Kosten für Immobilien beim deutschen Finanzamt abschreiben, die auch in Deutschland liegen. Für Immobilien im Ausland gelten die dortigen Regularien und Gesetze.

Da Sie nur als Eigentümer Kosten abschreiben dürfen, verfällt das Recht darauf, sobald Sie die Immobilie verkaufen.

Ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, entscheidet das zuständige Finanzamt. Diese unterstellt Ihnen das Finanzamt in der Regel, wenn Sie mehr als 75 % der ortsüblichen Miete verlangen.

Außerdem dürfen Sie die Immobilie nur für die festgeschriebene Nutzungsdauer abschreiben. Entschließen Sie sich nach 10 Jahren Eigennutzung aus der Wohnung auszuziehen und daraufhin die Immobilie auf einer Website für Ferienvermietung, um diese zu vermieten, dürfen Sie ab dem Moment der Nutzungsänderung die Immobilie beispielsweise nur für 40 statt 50 Jahre abschreiben (wenn die Immobilie nach 1924 erbaut wurde, doch dazu später mehr).

Falls Sie (kurzfristig) keine Gewinne erzielen, keine Sorge, denn grundsätzlich gilt, dass das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht an einer sogenannten Überschussprognose über 30 Jahre festmacht.

Wie wird die Abschreibung auf Ferienwohnungen ermittelt?

Was, wie viel und über welchen Zeitraum Sie etwas abschreiben dürfen, ist in der AfA-Tabelle durch den Gesetzgeber festgehalten, die Sie auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums einsehen können. 

Wie lange kann man eine Ferienwohnung abschreiben?

• Vor 1925 gebaute Immobilien können Sie über einen Zeitraum von 40 Jahren und jährlich mit 2,5 % des Immobilienwertes abschreiben
• Nach 1924 gebaute Immobilien können Sie über einen Zeitraum von 50 Jahren und jährlich mit 2 % des Immobilienwertes abschreiben.
• Nach 2022 gebaute Immobilien können Sie über einen Zeitraum von 33 Jahren und 4 Monaten und jährlich mit 3 % des Immobilienwertes abschreiben.

Sie dürfen nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben. Sind diese vollständig abgeschrieben, dürfen Sie keine weiteren Abschreibungskosten angeben. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen unter anderem:

• Kaufpreis
• Anschaffungsnebenkosten wie Maklerprovision oder Notargebühren etc. 
• Herstellungskosten wie Materialaufwendungen, Lohnkosten etc.
• Baunebenkosten wie Baugenehmigungen, Fahrtkosten zur Immobilie etc. (sogar die Kosten für das Richtfest können Sie abschreiben)

Es lohnt sich für Sie, genau hinzuschauen, was Sie als Anschaffungs- und Herstellungskosten deklarieren dürfen. Je genauer Sie Ihre Berechnungen von Abschreibungen vornehmen, desto höher liegen letztlich Ihre Gewinne.

Die Kosten schreiben Sie in der Regel linear ab. Das bedeutet, dass Sie jährlich den gleichen Prozentsatz angeben. Die Überlegung dahinter ist, dass die Immobilie stetig an Wert verliert. Seltener wenden Eigentümer einer Ferienwohnung die degressive Abschreibung an. Dessen Grundlage ist die Annahme eines höheren Wertverlusts eines Wirtschaftsguts, meist zu Beginn der Nutzung. 

Was Sie nicht abschreiben dürfen, ist der Grundstücksanteil. Falls Sie ein Grundstück und eine Immobilie gleichsam erwerben, nehmen Sie eine Kaufpreisaufteilung vor. Dann wissen Sie, wie hoch die abschreibbaren Anschaffungskosten liegen. Das ist mitunter kompliziert, denn wie hoch der Grundstücksanteil liegt, ist nicht unbedingt eindeutig. Hier sollten Sie unbedingt einen Steuerberater zurate ziehen, um den Grundstücksanteil klein zu halten. In teuren Lagen ist es womöglich vorteilhaft, eine Kaufpreisaufteilung von 80 % Gebäudewert und 20 % Grundstückswert anzunehmen. Diese Aufteilung nehmen viele Finanzämter oft einfachheitshalber an. In anderen Lagen ist diese Methode womöglich nachteilig. 

Zu einer Immobilie gehören neben dem eigentlichen Gebäude auch Türen, Heizungsanlagen, fest eingebaute Beleuchtungen oder Fliesen. Nicht dazu gehören Einrichtungsgegenstände wie Möbel, aber auch eine Einbauküche oder eine Sauna fallen nicht darunter. Nicht immer ist eindeutig klar, was dazu gehört. Im Zweifel setzen Sie sich mit Ihrem Steuerberater auseinander.

Sonderregeln für denkmalgeschützte Gebäude

Aufgrund der deutlich schärferen Regeln, die Sie bei der Sanierung und dem Erhalt denkmalgeschützter Gebäude beachten müssen, liegen die Kosten nach dem Erwerb derartiger Immobilien deutlich höher. Deshalb gestattet Ihnen das Finanzamt, Abschreibungen der Sanierungskosten und Modernisierungsmaßnahmen von 9 % innerhalb der ersten 8 Jahre und 7 % für weitere 4 Jahre vorzunehmen. Diese Abschreibungen zählen nicht zu den Anschaffungskosten, sondern zu den Herstellungskosten. Für Ersteres gelten die üblichen Nutzungsdauern.

Wie rechne ich die Abschreibung aus?

Die lineare Abschreibung

Da bei einer Immobilie ein gleichmäßiger Wertverlust stattfindet, schreiben Sie diese in aller Regel linear ab. Wenn Sie etwa in eine Ferienimmobilie inklusive aller abschreibbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten 500.000 Euro investieren und die Nutzungsdauer 50 Jahre beträgt, schreiben Sie jährlich 2 % der Immobilie ab. Sie teilen einfach die Gesamtsumme (hier 500.000 Euro) durch die Nutzungsdauer und wissen nun, dass Sie jährlich 10.000 Euro abschreiben dürfen. 

Die degressive Abschreibung

Vollständigkeitshalber und in aller Kürze ein paar Sätze zur degressiven Abschreibung; diese ist nur für Immobilien möglich, deren Bauantrag vor 2006 gestellt wurde oder die Sie vor 2006 käuflich erworben haben. Wenn Sie im Besitz einer solchen Immobilie sind und diese degressiv abschreiben möchten, finden Sie ebenfalls in § 7 EStG die entsprechenden Zeiträume und Prozentsätze. Diese liegen anfangs höher und nehmen im Laufe der Zeit ab.

Wo trage ich die Abschreibungen ein?

Sobald Sie die Abschreibungen ausgerechnet haben und die nächste Steuererklärung ansteht, tragen Sie die Angaben in die Anlage V ein. In diesem Formular halten Sie alle Werbungskosten fest, unter die auch Ihre Abschreibungen fallen. Hier tragen Sie die Höhe und Art der Abschreibungen ein. Den entsprechenden Vermerk finden Sie unter „Absetzung für Abnutzung für Gebäude“. Vor allem im ersten Jahr der Anschaffung und Vermietung einer Ferienwohnung macht sich ein Steuerberater bezahlt. Üblicherweise ist der Gestaltungsspielraum, der durch den steuerlichen Mehraufwand einer Ferienwohnung entsteht, so groß, dass sich der Steuerberater sowohl aus rechtlichen als auch aus finanziellen Gründen lohnt.

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