Steuererklärung für Ferienhäuser in Spanien für 2024
Erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilien rentabel machen und dabei die gesetzlichen Vorschriften einhalten
Juni 2024
Eine der größten Sorgen von Eigentümern von Ferienwohnungen besteht darin, die Steuern korrekt zu zahlen und eine einwandfreie Steuererklärung abzugeben. Wenn Sie Eigentümer eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung sind, müssen Sie diese als solches deklarieren und die entsprechenden Steuern zahlen. Diese können aus Mehrwertsteuer, Einkommenssteuer und Gewerbesteuer. Welche Steuern sind das und was müssen Sie tun? Wir erläutern es im folgenden Artikel.
- Seit 2013 müssen Ferienhäuser den Vorschriften der Steuerbehörden und der autonomen Gemeinschaften entsprechen.
- Unterkünfte mit Dienstleistungen zahlen 10 % Mehrwertsteuer,
- Unterkünfte ohne Dienstleistungen unterliegen der Grunderwerbsteuer, alle jedoch der Einkommenssteuer.
- Eigentümer mit nur einer Immobilie können ihre Steuern selbst verwalten, bei mehreren Immobilien ist jedoch eine steuerliche Beratung erforderlich.
- Die Nichtdeklaration von Einnahmen kann zu schweren Strafen führen, und die Einhaltung der steuerlichen Pflichten erhöht das Vertrauen der Gäste.
Was versteht man rechtlich unter Ferienunterkunft?
Um die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, müssen wir zunächst feststellen, ob unsere Immobilie als Ferienwohnung oder -haus gilt. Laut der Steuerbehörde (bekannt als Hacienda) wird ein Haus oder eine Wohnung offiziell als Ferienhaus angesehen, wenn: Die temporäre Überlassung der Nutzung der gesamten möblierten und ausgestatteten Wohnung unter Bedingungen der sofortigen Nutzung erfolgt, die auf touristischen Kanälen vermarktet oder beworben wird und mit Gewinnabsicht erfolgt. Wenn eine gewinnorientierte Absicht besteht und die Immobilie für die Ferienhausnutzung bereit ist, handelt es sich rechtlich um eine Ferienunterkunft.
Bis zum Jahr 2013 mussten Wohnungen, Apartments und Häuser für Ferienunterkunftzwecke dem Mietrecht für städtische Gebiete folgen, was sich dann aber in diesem Jahr änderte. Ein neues Gesetz übertrug die Zuständigkeiten für den Markt der Ferienwohnungen an die autonomen Gemeinschaften. Um den rechtlichen Rahmen zu kennen und anzuwenden, sollten Sie die Website der zuständigen Behörden in Ihrer autonomen Gemeinschaft konsultieren.
Beachten Sie, dass einige dieser autonomen Gemeinschaften, wie zum Beispiel Andalusien, den Gemeinden freie Hand gegeben haben, Normen und Richtlinien für Ferienwohnungen festzulegen, solange diese im allgemeinen Interesse und innerhalb der städtebaulichen Zuständigkeiten erfolgen. In den letzten Jahren haben Ferienunterkünfte einen starken Anstieg erlebt, und in einigen Städten mussten die Gemeinden eingreifen, um dieses Wachstum auf stabile und geordnete Weise zu entwickeln.
Welche Arten von Ferienimmobilien gibt es?
Um korrekt zu versteuern, müssen wir zunächst unsere steuerlichen Verpflichtungen bestimmen. Diese hängen von der Art der Ferienunterkunft ab, die wir den Reisenden anbieten. Es gibt zwei Arten von Vermietungen, zwischen denen Sie wählen müssen:
- Ferienhäuser mit Dienstleistungen: Wie der Name schon sagt, handelt es sich um Wohnungen, die ihren Gästen eine persönliche Betreuung und verschiedene Dienstleistungen wie Mahlzeiten, Reinigung oder touristische Führungen anbieten. Dies beinhaltet mehr als nur eine einfache Unterkunft, daher muss die entsprechende Mehrwertsteuer von 10 % für jede Dienstleistung gezahlt werden. Ebenfalls ist es für Ferienhaus-Vermietungen notwendig, sich im Gewerbeverzeichnis in der Gruppe 685 anzumelden. Gewerbesteuer muss nur gezahlt werden, wenn Sie die Million-Euro-Grenze überschreiten. Seien Sie sehr vorsichtig mit den Bestimmungen, denen Sie zustimmen, da diese entscheidend sind, wenn Ihnen der entsprechende Beitrag zugewiesen wird.
- Ferienhäuser ohne Dienstleistungen: Die Vermietung ohne Erbringung von Dienstleistungen ist etwas anders. Sie bietet nur die Unterkunft in der zu vermietenden Wohnung und der Gast kümmert sich selbst um Küche, Reinigung und andere Details während seines Aufenthalts. Es ist ein autonomeres Modell und daher nicht umsatzsteuerpflichtig, obwohl Sie unter Umständen die Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Sie zahlen auch keine Gewerbesteuer und müssen kein Formular bei der Verwaltung einreichen.
Bei einer Vermietung ohne Dienstleistungen können Sie auch verschiedene fixe Kosten Ihrer Tätigkeit als Eigentümer abziehen, wie z.B. Reparaturen, die Gemeinschaftskosten, die Müllgebühr, die Grundsteuer oder Werbung.
Sind damit alle Steuern abgedeckt? Nein – in jedem Fall müssen Sie die Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) zahlen, je nachdem, ob Ihre Situation als Immobilienkapital oder als wirtschaftliche Aktivitäten in der Immobilie eingeordnet wird. Wie dem auch sei, Sie müssen erneut zahlen, wenn Sie die steuerlichen Verpflichtungen für die Ferienimmobilie erfüllen wollen.
Da Sie nun alle Steuern kennen, die Sie zahlen müssen, können Sie eine detaillierte Planung des Steuerjahres vornehmen, um Ihre Konten auszugleichen und die Ausgaben rechtzeitig zu bewältigen. Die Kenntnis der gesetzlichen Vorschriften ist ebenfalls entscheidend, um eine genaue Planung sicherzustellen.
Eigene Verwaltung oder professionelle Beratung?
Das ist eine der großen Fragen der Eigentümer. Die Antwort lautet: wenn Ihre Ferienunterkunft einzigartig ist, Sie eher bescheidene Einrichtungen anbieten, Ihre Reservierungen moderat sind und Sie geschickt mit Zahlen umgehen können, können Sie wahrscheinlich alle bürokratischen Formalitäten selbst übernehmen. Es reicht, geschickt im digitalen Umfeld zu sein, eine genaue Kontrolle der An- und Abreisen der Gäste zu führen und alle finanziellen Verpflichtungen zu kennen.
Wenn Sie hingegen mehrere Ferienunterkünfte besitzen, viele Mieter haben und zudem Ihre Zeit begrenzt ist, ist es wahrscheinlich am besten, die Dienste einer spezialisierten Steuer- und Finanzberatung in Anspruch zu nehmen. Sie hilft Ihnen, alle Ihre Verpflichtungen rechtzeitig zu erfüllen, Zeit zu sparen, Ihre steuerlichen Abzüge zu optimieren und Ihnen am Monatsende Ruhe zu verschaffen. Allerdings müssen Sie jeden Monat Geld in diese Dienstleistungen investieren.
Achtung: Sie müssen eine Erklärung der erzielten Einnahmen in Ihrer jährlichen Steuererklärung abgeben. Deshalb empfehlen wir Ihnen, unabhängig davon, ob Sie professionelle Beratung haben oder nicht, eine detaillierte Buchführung über Ihre Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Tätigkeit als Eigentümer zu führen. Dafür können Sie eine spezialisierte Software oder App zur Verwaltung der Konten von Ferienunterkünften nutzen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Ihnen Zeit und Geld sparen können.
Was passiert, wenn ich keine Steuern für meine Ferienwohnung zahle?
Wir raten davon ab. Erstens, weil es ethisch ist, Steuern für eine zu deklarierende Tätigkeit zu zahlen, deren Zahlung zur Verbesserung des Sektors beitragen kann. Zweitens, weil die Steuerbehörde ihre Kontrollen intensiviert. In den letzten zehn Jahren haben touristische Unterkünfte stark zugenommen und mit diesem Boom wurden zahlreiche Ferienimmobilien entdeckt, die viele rechtliche Fehler begehen.
Hacienda verhängt erhebliche Strafen, die bis zu 100 % des nicht deklarierten Geldes betragen können, je nach Schwere der Verfehlung. Wenn Sie Zweifel an den Steuern haben, die Sie zahlen müssen, können Sie immer einen Termin in den Büros der Steuerbehörde Ihrer autonomen Gemeinschaft vereinbaren, Ihren Fall darlegen und um Rat fragen.