Gesetzliche Bestimmungen für Ferienunterkünfte auf den Balearen

Dezember 2023

Wenn Sie sich für die gesetzlichen Bestimmungen für Ferienhäuser auf den Balearen interessieren, die auch als Estancias Turísticas en Viviendas (ETV) bekannt sind, sind diese Informationen für Sie bestimmt. Es ist wichtig, die Gesetze und Vorschriften zu kennen, die auf den Inseln Palma, Mallorca, Formentera, Menorca und Ibiza gelten.

Ein relevantes Dekret für die Ferienhausbranche auf den Balearischen Inseln ist das Dekret 13/2017 vom 17. Februar, das die Anforderungen für Wohnungen für touristische Zwecke festlegt. Es umfasst Aspekte wie die Erlangung der Touristenlizenz, Verpflichtungen der Eigentümer sowie Bedingungen für Wohnqualität und Sicherheit. Das aktuellste Dekret ist das Dekret 3/2022 vom 11. Februar, das aufgrund neuer Nachhaltigkeitsmaßnahmen vom Regierungsrat der Balearischen Inseln als dringende Angelegenheit genehmigt wurde. Das Update legte eine maximale Zeitspanne von vier Jahren fest, in der es nicht möglich sein wird, Anmeldungen von touristischen Wohnungen zu bearbeiten oder den Austausch von Belegungen zwischen Managern und Eigentümern zu ermöglichen.

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Wie lauten die Tourismusbestimmungen auf den Balearen?

Auf den Balearischen Inseln gibt es Verordnungen und Vorschriften, die die gesetzlichen Anforderungen für Ferienunterkünfte festlegen, von denen einige relevant sind:

• Dekret 20/2015 vom 17. April: Dieses Dekret regelt und legt die Anforderungen und Verfahren fest, die erforderlich sind, um die touristische Lizenz zu erhalten, sowie die Qualitäts-, Sicherheits- und sonstigen Anforderungen, die von Wohnungen für Ferienvermietungen erfüllt werden müssen.
• Dekret 35/2016 vom 23. Juni: Legt die rechtliche Regelung für die Vermarktung von touristischen Aufenthalten in Wohnungen für touristische Nutzung auf den Balearischen Inseln fest. Es berücksichtigt die Rechte und Pflichten von Eigentümern oder Gästen, die Vermarktung, Inspektionen und Sanktionen im Falle von Nichteinhaltung.
• Dekret 8/2012 vom 16. März: Legt besondere Anforderungen und Bedingungen für touristische Unterkünfte in ländlichen Gebieten fest.

Das Dekret-Gesetz 3/2022 vom 11. Februar 2022 führte mehrere Änderungen ein. Möchten Sie die wichtigsten erfahren?

Was sieht das Gesetzesdekret 3/2022 vom 11. Februar vor?

Es legt Nachhaltigkeitsmaßnahmen für den Tourismus fest und schafft regenerative Instrumente für touristische Aktivitäten in seinem Gebiet und in der Gesellschaft. Unter den Änderungen sind die folgenden hervorzuheben:

Gesetz 8/2012 vom 19. Juli 

• Hervorhebung des Hauptzugangs zur Ferienwohnung mit Nachweis von Qualitätsmarken, maximaler Kapazität und anderen Informationsanforderungen.
• Alle Unterkünfte müssen eine Reihe von Sauberkeitsanforderungen für die Nachhaltigkeit erfüllen.
• Die Nichtangabe von Daten oder Dokumenten in der verantwortlichen Erklärung zum Beginn der Tätigkeit führt zur Annullierung der Tourismuslizenz.
• Die Werbung muss erfolgen, wenn die verantwortliche Erklärung zum Beginn der Tätigkeit ausgestellt wird.
• Jede Unterkunft muss ihre jeweilige Kategorie verwenden, d. h. ländliche Unterkunft, Apartment, Villa oder einen Namen, der vom Tourismusbüro auf den Balearischen Inseln bereitgestellt wird.
• Wenn sich Getränkespender in den Häusern befinden, dürfen sie nur vom Personal der Einrichtungen verwendet werden.
• Eine gründliche Reinigung muss vor dem Besuch der Gäste durchgeführt werden.
• Ab dem 1. Mai 2023 muss jeder Eigentümer oder Manager ein Tourismusverwaltungs-Buch führen, in dem das Datum und die Identifikation des Gastes und seiner Begleiter eingetragen werden.

Jede dieser Änderungen zielt darauf ab, den CO2-Fußabdruck von Tourismusaktivitäten zu reduzieren, Wasserverbrauch zu steuern und übermäßigen Energieverbrauch zu vermeiden.

Wie unterscheidet man eine Touristenunterkunft von einem Touristenapartment auf den Balearischen Inseln?

Auf den Balearischen Inseln besteht ein Unterschied zwischen “Touristenunterkunft” und “Touristenapartment”.

Die Touristenunterkunft in einer Wohnung bezieht sich auf die Vermietung einer Wohnung im Ganzen, ohne zusätzliche Dienstleistungen wie tägliche Reinigung oder Rezeption anzubieten. Dabei wird eine herkömmliche Wohnung für einen bestimmten Zeitraum zu touristischen Zwecken genutzt. Das Touristenapartment bezieht sich auf touristische Unterkünfte in Gebäuden oder Komplexen, die zusätzliche Dienstleistungen wie Rezeption, Reinigung und hotelähnliche Annehmlichkeiten bieten. Diese befinden sich meistens in touristischen Gebieten und werden für kurze Zeiträume vermietet.

Zusätzlich müssen beide folgende Merkmale als gesetzliche Anforderungen aufweisen:

• Mietrecht (LAU): Das LAU regelt Mietverträge in Spanien und auf den Balearischen Inseln, wobei spezifische Bestimmungen berücksichtigt werden.
• Tourismusgesetz der Balearischen Inseln: Es legt fest, dass die Eigentümer eine touristische Lizenz beantragen müssen, um ihre Immobilien zu touristischen Zwecken vermieten zu können.
• Touristenlizenz: Es ist obligatorisch, eine Touristenlizenz von der Regierung der Balearischen Inseln zu haben, um die vom Gesetz festgelegten Sicherheits- und Qualitätsanforderungen zu gewährleisten.
• Mindestaufenthalt: Es gibt eine obligatorische Mindestaufenthaltsdauer für Ferienunterkünfte auf den Balearischen Inseln, abhängig von der Jahreszeit und der Art der Immobilie.
• Tourismusregistrierung: Die Registrierung ist obligatorisch und ermöglicht es den Behörden, die Kontrolle über touristische Vermietungen zu behalten.
• Steuern und Gebühren: Eigentümer sind verpflichtet, die generierten Einnahmen zu deklarieren und die entsprechenden Steuern zu zahlen.

Wie werden geeignete Gebiete bei der Vermarktung von Touristenaufenthalten auf den Balearischen Inseln festgelegt?

Dies variiert je nach den Vorschriften jeder Gemeinde. Hier sind einige der relevantesten:

Menorca

• Allgemeiner städtebaulicher Entwicklungsplan (PGOU): Der PGOU in jeder Gemeinde legt Richtlinien für die Stadtplanung und Landnutzung fest, die bestimmten Gebieten für die touristische Entwicklung zugewiesen sind, während die Vermarktung von Touristenaufenthalten in anderen Gebieten verboten ist.
• Denkmalschutz und Umweltschutz: Kriterien für Denkmalschutz und Umweltschutz werden berücksichtigt, um die Vermietung von Touristenaufenthalten in bestimmten Gebieten einzuschränken und diese Räume zu erhalten.
• Überprüfung der Daten: Im Consell Insular de Menorca müssen Sie die Eigenschaft überprüfen und eine Touristenlizenz beantragen.
• Auswirkungen auf die lokale Gemeinschaft: In Gebieten, in denen Massentourismus negative Auswirkungen auf die Gemeinschaft haben kann, können Beschränkungen oder Grenzen für Ferienvermietungen in diesem Bereich der Balearischen Inseln festgelegt werden.
• Touristische Tragfähigkeit: Kriterien basierend auf Studien und Analysen von Gebieten, die sich für die Vermarktung von Touristenaufenthalten eignen.
• Registrierung des Beginns touristischer Aktivitäten: Aufgrund der dringenden Maßnahmen für die Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft des Tourismus ist es erforderlich, sich im DRIAT (Verantwortliche Erklärung zum Beginn touristischer Aktivitäten) zu registrieren.

Palma

• Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Der PGOU von Palma de Mallorca legt die Planung und die Flächennutzung sowie die Entwicklungszonen oder Gebiete fest, in denen die Kommerzialisierung von touristischen Aufenthalten begrenzt ist.
• Wohngebiete: In Wohngebieten, vor allem dort, wo überwiegend Einheimische wohnen, können Beschränkungen erlassen werden, um die Vermietung von Touristenaufenthalten zu begrenzen oder zu regeln und gleichzeitig die Ruhe und Lebensqualität der Gemeinde zu erhalten.
• Konsolidierte Fremdenverkehrsgebiete: In Gebieten mit einem hohen Anteil an touristischen Aktivitäten ist die Kommerzialisierung von touristischen Aufenthalten erlaubt.
• Denkmalschutz und Umweltschutz: Die Kriterien für den Schutz des kulturellen, historischen und ökologischen Erbes der Stadt werden berücksichtigt.
• Auswirkungen auf das Gemeinwesen und die Einrichtungen: Es muss auf die Koexistenz mit den Bürgern geachtet werden und den Gästen müssen Einrichtungen angeboten werden, die sie nicht beeinträchtigen.

Formentera

• Allgemeiner städtebaulicher Entwicklungsplan (PGOU): weist Gebiete für die touristische Entwicklung zu.
• Wohngebiete: Beschränkungen in Wohngebieten, in denen vor allem Einheimische leben, um die Ruhe und Lebensqualität der Gemeinschaft zu bewahren.
• Umweltschutz: beinhaltet den Schutz ökologisch wertvoller und besonders gefährdeter Gebiete.
• Touristische Tragfähigkeit: die Fähigkeit, Touristen aufzunehmen und zu bedienen, ohne negative Auswirkungen auf die natürliche Umgebung zu verursachen, und dabei ein Gleichgewicht zwischen Tourismus und Nachhaltigkeit sicherzustellen.
• Auswirkungen auf die Gemeinschaft und Einrichtungen: variieren je nach den von der Gemeinde Formentera auferlegten Vorschriften.

Ibiza

• Allgemeiner städtebaulicher Entwicklungsplan (PGOU): Der PGOU von Ibiza legt die städtebaulichen Entwicklungsrichtlinien fest.
• Wohngebiete: Beschränkungen in Wohngebieten.
• Konsolidierte Touristengebiete: In speziellen Gebieten Ibizas, die als konsolidierte Touristengebiete identifiziert wurden, ist es wahrscheinlich, dass die Vermietung von Touristenaufenthalten erlaubt ist.
• Touristische Tragfähigkeit: Die Kapazität von Infrastruktur und Dienstleistungen für eine bestimmte Anzahl von Touristen muss berücksichtigt werden, ohne die Umwelt negativ zu beeinflussen.
• Auswirkungen auf die Gemeinschaft und Einrichtungen: In Gebieten, in denen touristische Vermietungen erhebliche negative Auswirkungen auf die Gemeinschaft haben können, können Beschränkungen oder Grenzen festgelegt werden.

Mallorca

• Allgemeiner städtebaulicher Entwicklungsplan (PGOU): Der PGOU von Palma de Mallorca definiert die räumliche Planung und Ordnung sowie die Entwicklungsgebiete oder -zonen, in denen die Vermarktung von Touristenaufenthalten eingeschränkt ist.
• Wohngebiete: Es können Beschränkungen in Wohngebieten eingeführt werden, insbesondere dort, wo überwiegend Einheimische leben, um die Vermietung von Touristenaufenthalten zu begrenzen oder zu regulieren und dabei die Ruhe und Lebensqualität der Gemeinschaft zu bewahren.
• Umweltschutz: Mallorca hat ein einzigartiges Ökosystem, daher werden Umweltschutzkriterien berücksichtigt, um die für die Vermietung von Touristenaufenthalten geeigneten und ungeeigneten Gebiete zu bestimmen.
• Touristische Tragfähigkeit: Die Bewertung der touristischen Tragfähigkeit in den verschiedenen Gebieten von Mallorca.
• Denkmalschutz und Umweltschutz: Kriterien zum Schutz des kulturellen, historischen und Umwelterbes der Stadt werden berücksichtigt.

Auswirkungen auf die Gemeinschaft und Einrichtungen: Es ist notwendig, auf das Zusammenleben mit den Bürgern zu achten und Einrichtungen für Gäste anzubieten, die sie nicht beeinträchtigen.

According to the requirements of the Balearic Islands, it is not necessary to sign an accommodation contract, only the laws and decrees in force must be respected. Nevertheless, it is advisable to give complete information to the guests as price and conditions when staying in your property to avoid problems, besides having the documents in order to avoid sanctions by the Community of the Balearic Islands.

On the other hand, since January 1, Decree 933/2021 establishes that property owners must provide the following information to guests:

1. When receiving minors, indicate affinity.
2. Identify payment methods.
3. On-site CHECK-IN to verify original documents.

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