Besteuerung von Ferienunterkünften in Deutschland

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Einkommenssteuer

In Deutschland handelt es sich bei der Einkommenssteuer um einen progressiven Steuertarif. Das bedeutet: Je höher das Einkommen ist, desto höher liegt der zu entrichtende Steuersatz. Dieser Grundsatz beginnt ab dem Grundfreibetrag, der für Ledige bei 10.908 Euro und für Verheiratete bei 21.816 Euro liegt. Auf jeden Euro, der darüber liegt, zahlen Sie Steuern. Der Steuersatz beginnt bei 14 % und steigt auf bis zu 42 %, sobald Ledige ein Einkommen von 66.761 Euro, Verheiratete ein Einkommen von 133.520 Euro verzeichnen. Außerdem kennt das deutsche Steuersystem eine Reichensteuer, die ab einem Einkommen von 277.826 Euro für Ledige und 555.652 Euro für Verheiratete greift. Diese Zahlen beziehen sich auf das jährliche Nettoeinkommen. Die Einkommenssteuer zahlen Sie auf jegliche Einkünfte, die Sie beziehen. Dazu zählen etwa Einkünfte aus Lohnarbeit, selbständiger Arbeit, Kapitalvermögen oder Einkünfte aus Vermietung.

Umsatzsteuer

Als Vermieter einer Ferienwohnung genießen Sie steuerliche Vorteile, da ein ermäßigter Steuersatz von 7 % anfällt und nicht der übliche Umsatzsteuersatz von 19 %. In der Theorie belastet Sie diese Steuer allerdings ohnehin nicht, da der Mieter dafür aufkommt. Sie profitieren von der Umsatzsteuer bei der Vermietung der Ferienwohnung, wenn Sie Ausgaben für Waren und Dienstleistungen, die im direkten Zusammenhang mit der Ferienwohnung stehen, als Vorsteuer absetzen. Das lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie renovieren oder neu bauen. Dann können Sie beispielsweise eine Abschreibung der Küche vornehmen. 

Ausnahmefall Kleinunternehmerregelung: Fällt der Brutto-Umsatz kleiner als 22.000 Euro aus, tritt die Kleinunternehmerregelung in Kraft, sodass in diesem Fall die Umsatzsteuer entfällt.

Gewerbesteuer

Die Gewerbesteuer treten Sie an die zuständige Gemeinde ab. Auch hier ist ein Freibetrag festgelegt, der 24.500 Euro beträgt. Kapitalgesellschaften sind davon allerdings ausgenommen. Die Gewerbesteuer erhebt die Gemeinde auf den Gewinn, den Sie aus der Vermietung der Ferienwohnung erzielen. Ob es sich überhaupt um ein Gewerbe handelt, legt das Finanzamt anhand einiger Kriterien fest.

• Die Immobilie ist komplett eingerichtet
• Die Ferienwohnung muss zu 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet werden. Wie diese Zeiten geregelt sind, erfahren Sie beim örtlichen Tourismusverband. Die Zeiten variieren von Region zu Region. Haben Sie etwa ein Ferienhaus an der Ostsee gekauft, müssen Sie von einer durchschnittlichen Vermietungszeit von etwa 20 Wochen ausgehen, da Sie in den Wintermonaten weniger Besucher erwarten können.
• In dem Gebiet liegen vermehrt Ferienwohnungen oder die Ferienwohnung liegt in einer Ferienanlage. Kurz gesagt: Der touristische Nutzen liegt eindeutig im Vordergrund.
• Die Verwaltung der Immobilie obliegt einer Feriendienstorganisation.
• Eine Eigennutzung der Immobilie findet nicht statt.
• Häufige Mieterwechsel.
• Die angebotenen Leistungen gehen über reine Vermietung hinaus.

Die Kriterien müssen nicht vollständig erfüllt sein. Bei Unsicherheiten sollten Sie unbedingt bei einem Steuerberater oder einer anderen Rechtsauskunft nachfragen. Einige Sachlagen sind eindeutig, doch Grenzfälle kommen immer wieder vor, da eine klare Definition nicht vorliegt.

Wie Sie mit einer Ferienwohnung Steuern sparen können

Liegt eine Gewinnerzielung im Vordergrund, dürfen Sie sich über steuerliche Vorteile freuen. Diese fallen durchaus großzügig aus. Falls Sie im Grenzbereich liegen, zahlt es sich in finanzieller Hinsicht eigentlich immer aus, diese Vorteile zu nutzen. Beispiel: Die Grundsteuer abzusetzen ist für selbstgenutztes Wohneigentum nicht möglich, lediglich als Vermieter profitieren Sie von diesem steuerlichen Vorteil.

Dann liegt eine Gewinnerzielungsabsicht vor

Als Grundlage für das Absetzen der anfallenden Kosten einer Ferienwohnung gilt die Absicht, mit der Vermietung einer Ferienwohnung Gewinne zu erzielen. Ein möglicher Nachweis, den das Finanzamt fordern kann, umfasst eine Ertragsprognose der nächsten 30 Jahre. Führen diese Schätzungen zu einem Gewinn, schließt das Finanzamt daraus eine Gewinnerzielungsabsicht. Vorteilhaft ist zudem eine 75-prozentige Einhaltung der ortsüblichen Vermietungszeit. Auskunft über die entsprechenden Zahlen erteilt Ihnen üblicherweise der zuständige Tourismusverband. Die Angaben sind insbesondere dann relevant, wenn Sie die Ferienwohnung gelegentlich selbst nutzen. Einen eindeutigen Nachweis erbringen Sie mit einem Maklervertrag, der allerdings die Eigennutzung grundsätzlich ausschließt. Eine steuerliche Absetzung der Werbungskosten ist nur möglich, wenn das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht anerkennt. Ansonsten stuft die Behörde Ihre Wohnung als Liebhaberei ein, eine Erstattung der Werbungskosten ist dann nicht möglich.

Steuerersparnisse mit Werbungskosten

Unter Werbungskosten fallen, anders als es der Name suggeriert, deutlich mehr Aufwendungen als lediglich Zeitungsinserate oder andere Werbemittel. In diesem Zusammenhang gilt das objektive Nettoprinzip, das die Nettoeinnahmen als Grundlage der Einkommensbesteuerung sieht und nicht die Bruttoeinnahmen. Daher fallen etwa folgende Punkte ebenso unter Werbungskosten an.

• Vermittlungskosten, etwa für Buchungsportale.
• Reisekosten für die Schlüsselübergabe.
• Abschreibungen (Haus, Möbel).
• Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Endreinigung.
• Regelmäßige Ausgaben wie Grundsteuer, Versicherungen.
• Nebenkosten wie Internet, Wasser, Heizung und Strom.
• Zinsbelastungen zugehöriger Kredite. 

Nach § 9 des Einkommensteuergesetz (EStG) fallen unter Werbungskosten alle “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen”.

Prinzipiell gilt: Kosten, die während der Eigennutzung anfallen, dürfen Sie steuerlich nicht absetzen und müssen daher anteilig abgezogen werden. Konkret bedeutet für Sie oft, dass Sie dem Finanzamt genaue Angaben über das Verhältnis zwischen Eigennutzung und Vermietung offenlegen müssen. Dabei zählen Leerstandszeiten ausdrücklich zur Vermietung, solange Sie nachweisen können, dass dies unbeabsichtigt geschehen ist.

Darauf sollten Investoren achten

Falls Sie noch kein Immobilienbesitzer sind, aber in den Ferienhausmarkt einsteigen möchten, sollten Sie sich mit einer weiteren Steuerart auseinandersetzen. Dabei handelt es sich um die Grunderwerbsteuer. Sie können diese absetzen, wenn Sie mit dem Kauf der Immobilie beabsichtigen, Einkünfte zu erzielen. Dies geschieht entweder über den Posten der Werbungskosten oder als Abschreibung für Abnutzung innerhalb der Anschaffungskosten. Abschreiben können Sie ausschließlich die Immobilien selbst, nicht das Grundstück. Kosten für Renovierungen und andere Ausgaben, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen, fallen ebenfalls darunter. Der zeitliche Rahmen der Abschreibung fällt mit der Dauer der Kostendeckung zusammen.

Fazit

Gerade zu Beginn sollten Sie bei Unsicherheiten fachliche Beratung konsultieren. Das Steuersystem ist weder intuitiv noch einfach verständlich. Im schlimmsten Fall müssen Sie mit beträchtlichen Mehrkosten sowie unerwarteten Zahlungsforderungen rechnen, gleichzeitig verpassen Sie womöglich Chancen, mit steuerlichen Vorteilen große Geldsummen einzusparen.

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